美国房东宝典

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【用途:】
适用于将要或已经出租房屋的房东。

【申请注意事项:】
一、在核查一个人的信用史、证明人和背景之前,不要租房给他/她。随意地选择房客通常会产生一些问题――房客迟交房租或者根本不交,破坏你的房子或者搬进一些不受欢迎的朋友,甚至更糟糕。
二、把租赁的所有重要事项书面化。首先是租赁申请书和租赁协议,还要确保用文件来说明你与房客关系的重要事项――包括:你在何时、用什么方式处理房客的抱怨并对问题进行补救,你建立起对押金的规定、收取、持有和退还的清楚、公平的制度。在房客入住之前要检查并用文件证明出租单元的情况,以免在房客搬出时对押金产生争议。
四、及时了解维修的需要,并进行维修。如果房子的维修状况不尽人意,那么你将失去好房客。并且,房客有权拒付租金,进行维修并从租金中扣除该费用,对因有缺陷的房屋而造成的伤害进行起诉,或者在不需要给出通知的情况下搬出去。
五、尊重你房客的隐私。无论何时你打算进入房客的租用单元,都要通知他们,并且尽可能在24小时(至少)或者州法所要求的最短时间之前给出通知。

相关问答
1. 法律禁止哪些种类的住房歧视
联邦公平住房法案及修正案禁止房东基于求租者或房客的以下特征而进行歧视他们:种族;肤色;宗教;原国籍;性别;年龄;家庭状况――比如:因房客有小孩而区别对待(除了在老年住宅区里);怀孕妇女;身体残疾,或精神残疾(包括酗酒和曾经吸毒)。一些州法、地方法还禁止基于一个人的婚姻状况或性取向而歧视。
2. 房租管制(rent control)是怎样起作用的?
只有五个州――加州、哥伦比亚特区、马里兰州、新泽西州和纽约州有限制房东收取的房租数额的法律。房租管制条例(也称为房租稳定或最高房租法规或类似的术语)限制了房租可以上涨的情形和次数。通常,在有房租管制的城市,由市长任命一个委员会来执行该法律。这个委员会决定每年的房租上涨额度以及个别房东是否可以进行额外的房租上涨。
3. 如果房客违反了租约,会怎样?
通常情况下,房客不能违反租约,除非房东严重违反了租约条款――比如,没有进行必要的维修,或者没有遵守健康或安全方面的重要法律。一些州的法律允许房客因为健康问题或因工作地的改变需要永久迁居而违反租约。无正当理由而违反租约的房客,将有责任按照租约条款支付剩余未付的租金。
4. 假如房客在租约到期之前搬出房子,租约是不是就终止了呢?
不是的。仅仅因为房客搬出,租约是不算终止的。租约是保证房客以付给房东租金的方式使之有权占用房子的一种合同,不管房客是否住在房里。
5. 法院批准驱逐后,房东可不可以直接把房客的财产搬出去,或是赶走房客呢?
不行。房东必须要让郡治安官或是其他的权力机构来实施驱逐。只有法院可以驱逐房客。经过这些法律程序的目的为了是防止房东“自行”驱逐。假如法院是由于未付房租来断案的,那么房东必须使用正规的债务收取程序,包括:部分工资扣发以及银行账户的扣押。
6. 万一房东没有归还押金或是房客认为归还的押金数额太少该怎么办呢?
房客首先应该试着和房东商量,可能要调解人帮助。如果这样不行的话,房客可以把房东告上小额索赔法庭(small claims court)。许多州都有专门的小额索赔法庭,人们不需要雇请律师就可以在那里起诉要求收取欠款。在通常情况下房客(诉讼中的原告方)没有律师就可以出庭(在大部分地方,房东仍然要雇请律师)。
7. 法院审理驱逐诉讼案件的时候,假如房客没有出庭会怎样呢?
如果房客没有对诉讼做出适当的回应,或是没有出庭,法官就会做出对房东有利的缺席判决(a default judgment)。大多数驱逐诉讼都是这样判的。很显然,房客不出庭的话肯定是对他不利的。
8. 为清洁、宠物、停车或是家用车库门的开门机付的保证金能不能算押金呢,是不是可归还的呢?
是的。在法律上,如果房客履行了租约中规定的义务,房东就没有理由扣留这笔钱,无论租约是不是把这笔钱规定为押金。

第一章  概述


一、相关术语的含义

首先,我们了解一下房东-房客关系的文章中经常出现的词语和短语的定义。

房东(Landlord):是房地产的所有者,他/她通过租赁协议(lease or rental agreement),承诺把整个房屋或其中一部分租给他人(即房客)供其专有使用(exclusive use)――通常是一个规定的时间期限,并且因此获得一笔房租。

房客(Tenant):是指通过租赁协议而被授予对他人拥有的租屋进行使用和居住的权利。房客被授予对房产的专有使用权,通常是以支付一定数额的金钱作为代价的,并且这个专有使用权只限于规定的期限(通常在租约中列明)内。

租约(Lease):由房东和房客订立的一个书面协议,通过这个协议,房客被赋予在规定的时间里对房东的租屋专有使用和居住的权利,相对应地支付一定数额的租金。这个协议也叫做“租赁协议”(rental agreement)。

房租(Rent):房客因享有租屋的专有使用权而支付的一定数额的金钱,通常采用定期支付的方式(比如月付)。房屋租赁协议应该规定房租数额,何时以及用何种方式支付房租。

房租管制(Rent control):这通常出现在城市地区,房租管制法(rent control laws)限制了房东对房客收取的房租数额。大多数的房租管制法都允许每年的房租上涨一定的额度,比如2.5%。

房屋(Property):租赁协议应该对出租的房屋进行详细的描述。这个描述应包括街道地址、城市、州和邮递区号。还应包括房屋面积尺度以及丈量的方法。

可居住性保证(Warranty of habitability):是房东的一项责任,要为他/她的房客提供一个在合理的范围内适合人居住的租屋,包括基本的生活条件和及时进行维修。但什么是“合理的范围”则因地区而异。例如,在加州,如果房东未能适当地使管道绝缘,并不违背“可居住性保证”的义务,但是在Minnesota州,如果房东不使管道绝缘而使管道经常在晚上被冰冻的话,就会产生责任问题。

押金(Security deposit):是由新房客在入住前或入住时向房东支付的可退还的款项(refundable money),以保证房客履行租约责任,比如除了正常磨损之外没有损坏房产,并且按时支付房租。大多数州都限定了房东可以要求的押金数额。租赁协议应该规定押金数额,还应表明押金的用途、保存地,以及是否会产生利息。

续租(Renewal):是房客在租赁协议期限终止时的一项选择权,他/她可以在一定的时间内选择续订协议。

进入权(Right of entry):指房东进入已出租给房客的房屋的权利,这项权利是十分有限的,通常只限于在发生紧急情况、向未来房客(prospective tenant)展示租屋或者进行维修的情况下(后两种情形要求房东对房客给出适当的通知)。

固定装置(Fixture):在租房的语言环境里,固定装置是指房客拥有的个人财产,但是已经成为租屋的一个永久组成部分,把它撤除掉是不可能或不实际的。例如,房客定制安装的双面窗(custom double-paned windows)就是一个固定装置。通常,在租赁协议终止时,固定装置仍然留在租屋中,不过房东和房客可能要对补偿事宜达成一致。

安宁享用权(Quiet Enjoyment):是房客在使用租屋时享有的不受其他住户、房东或其他人的妨碍或侵扰(obstruction or intrusion)的一种默示权利(implied right)。

转租或转让(Subletting or assignment):是指在房客不能住满租赁期限或者想把房屋的一部分租给他人的情况下,授予房客转租(sublease)或转让(assign)房屋的权利。这个条款将指明在什么情况下房客可以行使这项权利。在转租(sublet)的情况下,原房客(original tenant)仍有责任尊重租约的条款。在转让的情况下,原房客就脱离了关系,不再负有租约责任。

房客改造(Tenant improvements):表明房客是否有权对租屋进行改造,以及房客允许进行改造的范围。

放弃居住(Abandonment):是房客的一种行为,该行为表明他/她在未经房东许可的情况下放弃在租屋中居住的权利的意图。例如,如果房客雇请一个搬家公司(moving company),从租屋(rental unit)搬走了他/她所有的个人财产,并且两周内都没有再出现在该场所,那么这个房客就被认为是已经放弃了该租屋。

驱逐(Eviction):是一个法院程序(court-based process),通过这个程序,房东可以以正当理由(with good cause)并且按照一系列的程序要求,使房客从租屋搬出去。这个驱逐程序在某些州也被称为“非法居留”(unlawful detainer)。

推定驱逐(Constructive Eviction):房东通过作为(或不作为)的方式妨碍房客占用租屋,并且使得该房屋不适宜房客在合理范围内占用。

租赁终止(Termination):在租赁结束时,房客在一定情形下负有交还房屋的责任。

 

二、房东协会(Landlord/ Property Associations

房东或房产协会是由居住在特定城镇、城市或郡的房东、房产所有者以及房产投资者等个人所组成的组织。无论名称是什么,也无论地点在哪里,房东和房产协会的成立和维持都有很多目标,包括:

  1. 向房东和房屋管理人(property managers)提供有关当地驱逐程序、房东房客与房产法律的发展、空房比率(vacancy rates)、公房(public housing issues)以及当地房产出售的最新信息;
  2. 为房东组织力量创造机会,以对当地和所在州的房东-房客、房产和用地的有关立法和法规施加影响;以及
  3. 对于有名的承包商和卖家(reputable contractors and vendors),协会可以为房东提供联合当地其他房产所有者的机会。

房东或房产协会通常在当地的办事处或会议室(local establishments or meeting facilities)举行例会(regular meetings),并且会进行进一步的沟通,包括公布新闻和网络信息。如果你是一个中型城市或大城市的房东、房产所有者或房产投资者,你就有机会参加房东或房产协会。要想知道更多信息,可以和你的房产所有者同伴们进行讨论,或者联系你所在的城市或郡的房产管理部门(housing department)。

 

三、房客协会 (Tenant Associations)

房客协会(或房客组织)可能是由居住在某个住宅楼或社区的房客组成,或者规模更大一点――即某个郡或城市范围的房客协会。这些团体的成立和持续发展是有许多目标的,包括:

  1. 告知房客依据当地、州、和联邦法他们享有的权利。
  2. 组织并代表房客和他们的权利进行游说,特别是对市级和郡级政府。
  3. 凭借着“人多力量大”(“strength in numbers”),可以改善房客与房东的关系,改善房客的居住条件和服务。
  4. 鼓励房客之间经常性的交流和社团意识。

为了鼓励房客积极的参与,并提高房客对协会作用和享受服务的意识,房客协会通常定期开会。

正像禁止许多雇主歧视或报复加入工会(Labor Union)的雇员一样,联邦和州公平住房法规定,房东不能因为房客参加房客协会或者成为房客协会或类似组织的成员,而采取任何反对行为。禁止房东行为的例子包括:

  1. 任意增加租金。
  2. 拒绝做必要的维修。
  3. 以驱逐相威胁(Threats of eviction)。

另外,如果其他团体可以在住宅区内的公共场所开会,只要会议的情形(也就是时间、地点、噪音程度)是合理的,房客协会也可以(房东不可阻止)。

如果你是一个大住宅楼或某个社区的房客,或者如果你在某个大中城市租用房屋,你可能有机会加入某个房客协会或组织。预知详情,请与你所在城市的住房管理部门(housing department)联系。

 

四、住房歧视

(一)法律禁止哪些种类的住房歧视

联邦公平住房法案及修正案(The federal Fair Housing Act and Fair Housing Amendments)禁止房东基于求租者或房客的以下特征而歧视他们:

  • 种族
  • 肤色
  • 宗教
  • 原国籍
  • 性别
  • 年龄
  • 家庭状况――比如:因房客有小孩而区别对待(除了在老年住宅区里);对怀孕妇女的歧视;
  • 身体残疾,或精神残疾(包括酗酒(alcoholism)和曾经吸毒(past drug addiction))。
  • 一些州法、地方法还禁止基于一个人的婚姻状况或性取向(sexual orientation)而歧视。

房东选择房客时,可以用正当的商业标准衡量,如要求最低收入或以前房东给予肯定评价的证明,但是这些标准要平等地适用于所有房客。

(二)联邦住房法律禁止哪些歧视行为?

  1. 出租房屋的广告中不能包含基于一些特征进行优先选择或限制的陈述;
  2. 房东不能做出类似的暗示或声明;
  3. 如果房间实际上可以用,房东不能说它不能用;
  4. 房东不能因为申请者属于特定群体而使用一套不同的规则或制定不同的条款,如在延迟交租方面,采用不一致的处理方法;再如对属于受保护群体的房客提供不同的服务或设备,或对其要求较多的押金(deposit),或者以后收取不同的房租;
  5. 对某些房客制定更多的限制条件,如要求有更高的收入;
  6. 房东不能拒绝租给特定群体中的人;
  7. 拒绝为残疾的房客提供方便,例如不允许养导盲犬(guiding dog)、助听犬(hearing dog)、或帮助犬(service dog);
  8. 房东不能因为歧视而终止租赁;
  9. 房东不能骚扰房客。

(三)如果遭到歧视,房客应该怎么办?

房客如果认为房东违反了联邦公平住房法,就应和当地的(美国)住房和城市发展部[the US Department of Housing and Urban Development(HUD)]的事务所联系(它是执行公平住房法案的机构),或查找(美国)住房和城市发展部的网站(http://www.hud.gov.)。(美国)住房和城市发展部(HUD)将为你提供诉讼的表格,而且将调查并决定诉讼的好处。房客必须在发生所谓的歧视行为之后的一年内提出诉讼。(美国)住房和城市发展部(HUD)通常会指定一个调解人去和房东协商并解决问题(称为“调解”("conciliation"))。如果不能解决,公平住房机构将举行一个行政听证会(administrative hearing),来确定是否存在过歧视。

如果歧视违反了州公平住房法,房客可以向州执法机构提出诉讼。例如:在加州,公平雇佣和住房部(the Department of Fair Employment and Housing)执行这两项州公平法。

另外,除了向(美国)住房和城市发展部(UHD)或州执法机构提起诉讼外,房客可以直接向联邦或州法院提出诉讼。如果州法院、联邦法院或住房管理机构查明确有歧视,可能会判决给房客补偿金,包括他因被拒绝而必须付的任何比较高的租金,以及羞辱或精神损失的补偿。

 

 

第二章  房东选择房客


一、房东给出租房屋做广告

房东首先要给欲出租的房屋做广告,以吸引大量的求租者,从中选择最适当的人成为房客。房东做广告的方式有很多种:

  1. 在房屋前或者某个窗口上安置一个“出租房屋”(Apartment for Rent)的标志。
  2. 在报纸上登广告。
  3. 在当地的“找房子”服务机构(homefinders’ or apartmentfinding service)(为特定地区提供租用房产的集中登记)进行登记。
  4. 在网上发布告示。
  5. 在当地处理租房事务的房产经纪人(broker)那里登记。
  6. 雇一个房产管理公司(property management company),它会为你的出租房做广告,并收取一定的管理费用。
  7. 在大学、毕业生或者公共住房办事处(corporate housing office)贴出告示。

 

二、与求租者电话交谈

当未来房客打电话咨询有关租房事宜,你最好预先说明你所有的常规要求――房租、押金、宠物规定、入住日期等等――以及任何特殊的规章制度。这有助于避免你浪费时间给那些不符合条件的人(比如拿不出押金的人)展示租屋。预先说明你的常规要求,还可以避免被指控歧视(如果直到很晚才把一些关键事实告知某个少数种族的成员或者单身父/母,他们可能会认为你只是为了不租给他们才制定了新要求。)

还一定要告诉未来房客他们需要在申请表上提供的个人信息种类,包括以前房东的电话号码以及信用和个人证明书(credit and personal references)。

 

三、向未来房客展示租屋

(一)展示前的准备工作

毫无疑问,一个干净的、修缮良好的租屋比一个杂物间更容易租出去。并且,从长远来看,它会使你的租屋具有竞争力。在展示租屋前,要确保做到以下几个基本要点:

  1. 清洁所有的房间和家具、地板、墙壁和天花板――使浴室和厨房清洁无污尤为重要。
  2. 保持橱柜、食厨里里外外干净整洁。
  3. 注意不要有虫害(any insect or rodent infestations)。
  4. 确保设备和装置正常运作。修好漏水的水龙头和磨损的电线,并且检查租屋,确保没有会造成伤害或违反健康和安全法律的地方。
  5. 修剪草坪,修整灌木丛,并且把地上所有的垃圾和瓦砾清理出去。
  6. 更新旧家具和旧设备,如果有必要,还要重新涂漆以及更换地毯。

如果原房客搬出去后房屋状态良好,你在向未来房客展示前就无需做很多的清理工作了。为达到这个此目的,你要给即将搬出的房客发一封“搬出信”(move-out letter),表明你明确的清洁要求以及返还房客押金的条件。

(二)对每个感兴趣的人都展示房屋并接受其申请。

即使在与某个房客电话交谈之后,你可能仍不确定他是否符合条件,那么最好是客气地接受所有的申请。拒绝接受某个申请可能会激怒未来房客,而使申请者考虑是否提起歧视的控诉。并且,仅仅因为你不喜欢某个人在电话里的声音(称为语言特征(linguistic profiling))而歧视这个人,这也是非法的,可能会导致歧视诉讼。可以接受每个感兴趣的人的申请,以后再决定租给谁。一定要保留所有申请的副本。

(三)出租仍被占用的房屋

通常,你可以等到旧房客搬出去之后再向未来房客展示出租房。这样可以使你有机会重新粉刷房屋,并且可以避免一些问题,比如你答应了新房客,但是原房客没有按时搬出或者搬出去后房屋一片脏乱。但是,为了避免出租的时间空隙,你可以在原房客仍占用房屋的情况下展示该租用房屋。这将带来冲突;在大多数州,你有权把仍被占用的房屋展示给未来房客,但是你的原房客仍然有隐私权。

为最大限度地减少给你原房客带来的侵扰,请遵循以下原则:

  1. 在计划寻找新房客之前,请和即将搬出的原房客协商一下,显得你很亲切。
  2. 在进入租屋并向未来房客展示之前,要向原房客给出适当的通知。州法通常要求至少在一天或两天前给出通知。
  3. 尽量限制你在某个星期之内展示租屋的次数,并确定你的原房客同意在夜晚和周末的来访。
  4. 如果展示租屋确实为原房客带来负担的话,考虑减少其房租。
  5. 如果可能的话,不要在租屋上贴出租标志,因为这样无疑会使你的原房客被陌生人打扰。如果你必须得张贴标志的话,要确保标志上清楚地警示不能打扰居住者,可以写上一个电话号码以供咨询。比如“出租:只可预约看房。请拨打电话:XXX。勿扰居住者”就可以了。

如果你已经尽可能地保护原房客的隐私,他们仍然不合作的话,就等到他们搬走再展示租屋。

 

四、求租者填写租房申请表Rental Application

为了避免产生法律问题并且能够选到最好的房客,你可以要求所有的未来房客填写一个书面的租房申请表,该表格包括了以下信息:申请人的工作、收入和信用;社会安全号码和驾照号码;以往的被驱逐史或破产史;以及证明材料(references)。

在给未来房客租房申请表之前,你要把房屋地址以及房客在入住前必须支付的押金或信用调查费的有关信息填写在最上面。下面是接受租房申请表的一些基本规则:

  1. 每个未来房客――希望在你的出租房屋居住的年满18岁的任何人――都应该完整地填写这个书面申请表。无论你是要出租给一对夫妇还是不相干的同居者(unrelated roommates),无论是出租给一个完全陌生的人还是你已有房客的亲戚,都要填写。
  2. 还要确保未来房客完整地填写租房申请表,包括社会安全号码、驾照号码或者其他识别身份的信息(identifying information)(比如护照号码);目前的工作;以及备用的联系方式(emergency contacts)。你在以后追踪某个未付房租或放弃居住而离开的房客时,可能会需要这些信息。另外,你在获取申请者的信用报告时,可能会需要社会安全号码或其他识别身份的信息,比如护照。
  3. 要确保所有的未来房客都签署了租房申请表,这样就允许你去核查一些信息和证明材料以及获取信用报告。(一些雇主或其他人在与你交谈之前会要求你有书面的授权文件(authorization)。)你可能还需要准备一个单独的授权文件,这样你就不需要复印整个申请表,也不需要每次都把它发给那些要你证明房客已允许你核查信息的银行或雇主了。

在你与未来房客交谈时,要限定在申请表上那些问题的范围内。要避免提出带有歧视性的问题,尤其是避免询问有关申请者的出生地、年龄、宗教、婚姻或者子女情况,身体或精神状况,或者未判罪的拘留等。

 

五、对房客的筛选和调查求证

(一)向以前的房东和其他证明人查询

即使你已经有了一个以前房东的书面证明信,你也应该打电话给以前的房东或者房屋管理人以求证。打个长途电话,这点花费是值得的,可以让你淘汰掉可能带来麻烦的房客。你还要打电话给申请表上列出的以前的雇主和证明人(personal references)。

要把你从这些电话里获取的信息组织起来,你可以使用房客证明表格(Tenant References form),它列出了需要询问以前房东、房屋管理人和其他证明人的一些重要问题。请看下面的样本。

还要对宠物进行调查。如果未来房客养有小狗或小猫的话,还一定要向以前的房东询问这个宠物是否曾经造成一些损坏或者为其他房客或邻居带来麻烦。最好见一下那只小狗或小猫,你可以了解它是否干净整洁以及是否很乖,然后再做出最后的决定。不过,你必须容忍一个精神上或身体上残疾的求租者养一只帮助性动物(support animal)――无论这个宠物有多脏。

一定要把你们所有的谈话记录下来,并且予以保存。你可以在上述表格中注明你拒绝那个人的理由――比如负面的信用信息、收入太少,或者你无法核查信息。你要把这些信息记录下来,如果哪个不满的申请者对你提起歧视之诉,你可以幸免于公平住房的指控。

有时候,你可能会碰到某个以前的房东不愿意提供重要信息。他的不情愿可能与未来房客无关,而是反映了他过于害怕卷入诉讼之中。并且,因为这些房东知道:他们对以前房客的消极评价在被拒申请者要求之下就会透露给他们,所以还是谨慎一点比较好。但是,如果某个以前房东看起来很犹豫的样子,那么有个方法通常会奏效,那就是:try to keep the person on the line long enough to verify the dates of the applicant’s tenancy。如果他还是不愿合作,你可以这样说:“我想,你之所以不情愿谈论Julie的事情,一定是因为你们在租赁期间发生了什么不愉快。”如果这个前房东什么也不说,那么你应该知道问题所在了。如果他说“不是的,我从不谈论我的前房客,Julie其实挺不错的”,那么这时你就打开话题了,接下来你可以试着问其他一些问题了。

(二)核查收入和工作情况

显然,你要确保所有的房客都有足够的收入来支付每月的房租。打电话给未来房客的雇主,以核查其收入和工作时间的长短。要在上面提到的那个房客证明表格上做好记录。

一些雇主在向你提供此类信息之前,要求你有该雇员的书面授权。你需要把租房申请表底部表明授权部分的经签名的副本(a signed copy of the release included at the bottom of the Rental Application form),或者背景和证明材料调查同意书的单独一个表格,邮寄或传真给他们。如果因为某种原因,你对电话里得到的收入信息有所怀疑――比如你怀疑申请者的某个朋友夸大了事实――你还可以要求申请者提供最近薪金支票存根(paycheck stubs)的副本。

你还可以要求申请者提供其他收入来源的证明,比如社会保障金、残障补助、劳工赔偿(workers’ compensation)、政府援助(public assistance)、子女抚养费(child support)或者配偶赡养费(alimony)。要评估一个自己经营或未被雇佣的人(a self-employed person or someone who’s not employed)的经济来源,可以要求他提供最近的纳税申报单或银行报表(bank statements)的副本。

多少收入才够呢?如果房租将花掉一个人收入的超过1/3,那么你在租房给他之前就要三思而后行了,尤其是他如果有很多债务,你就更要慎重考虑。

(三)获取一个信用报告

私营的信用报告机构(credit reporting agencies)可以收集并出售用户的信用资料和其他信息。很多房东都发现至少去一家信用报告机构调查未来房客的信用史是很必需的,要看看这个人在理财上是否可靠。

获取信用报告要得到房客的同意。因为很多人都认为:你在获取信用报告用以评估未来房客之前,必须要有他们的书面同意,所以,我们也提供了这样一个同意书。这样做还有一个原因就是:如果以后(该申请人成为你的房客(或前房客)之时)你需要一个最新的信用报告,那么一个书面同意书将对你有所帮助。比如,如果你要决定是否起诉一个欠房租溜走的房客,那么可以参考一下他目前的信用报告,有助于你做出决定。如果没有一个书面同意书,你此时使用他的信用报告可能就是非法的。

1)如何获取信用报告

信用报告可以为未来房东提供具有重要价值的信息。例如,你可以查明某个人是否曾申请过破产,或者:

  1. 迟交或拖欠(delinquent)房租或账单,包括学生贷款或汽车贷款;
  2. 犯过罪,甚至,在某些州被逮捕过也算;
  3. 被驱逐过(你获得驱逐方面信息的法定权利各州有所不同);
  4. 曾卷入其他类型的诉讼中,比如人身伤害诉讼;
  5. 在经济上足以确定其信用史(financially active enough to establish a credit history)。

要涵盖过去七年到十年的信息。要进行信用调查,你需要有未来房客的姓名、地址和社会安全号码。

如果你拥有很多租屋,经常会用到信用报告,就考虑加入以下三个最大的信用报告机构之一:

Equifax(电话:800-997-2493,或者访问他们的网址:www.equifax.com);

TransUnion(电话:800-888-4213,或者访问他们的网址:www.tuc.com);

Experian (电话:888-397-3742,或者访问他们的网址:www.experian.com)。

费用多少是根据你每个月要求多少个报告而定的。你可以在黄页里根据“信用报告机构”找到其他审查房客的公司。你所在州或当地的房产协会(apartment association)也可以提供信用报告服务。在某些信用报告机构,你在申请当天就可以获得一个口头的信用报告,在接下来的一天或两天内就可以获得一个书面的报告。

如果你因为信用报告中的负面信息而不租房给某个人,或者你因为那些信息而向某个人收取较高的房租,那么,你必须把报告那些负面信息的机构的名称和地址告知该未来房客。这是联邦公平信用报告法案(15 U.S. Code §§ 1681及往下)的要求。你还必须告诉这个人他有权向报告负面信息的机构索取资料的副本,但他必须在你把因其信用报告而拒绝的情况告知他之后的60天内提出请求。

2)信用调查费

你还可以因信用报告本身的费用以及你花去的时间和精力,而向未来房客收取费用,这在大多数州都是合法的。任何信用调查费都应该与该信用调查的实际花费有适当的联系――通常是30到50美元。加州规定了一个审查费(screening fee)的最高限额,并且要求房东在获取信用调查费时要提供一个详细列明的收据(itemized receipt)。

一些房东不收取信用调查费,而是自己承担这项花费。对于低档租屋来说,收取这样一个额外的费用可能不利于吸引房客,并且,如果支付了此费用的房客后来被拒绝,很有可能因此不高兴而捏造理由说是受歧视而被拒绝。

本书中的租房申请表就向未来房客表明了你收取的信用调查费。要确保未来房客知道信用调查费的目的,并且知道这项费用不是一个保留的押金(a holding deposit),也不对租屋做担保。

还有,如果你期待有很多申请者的话,最好不要对所有人都收取费用。而是:你先审查完所有的申请表,然后只对符合要求的申请者进行信用调查(比如,排除和拒绝那些收入不符合你最低要求(minimum rent-to-income ratio)的人)。这样,你就不会因向不合格的申请者收取费用而浪费时间(以及未来房客的钱)了。

加州法律对申请审查费(Application Screening Fees)和信用报告的规定

加州法律对你可以向未来房客收取的信用调查费或者申请审查费有所限制,并且指明了你在收取这类费用的时候必须做哪些事。下面是法律的一些重要规定:

  1. 你对每个申请者最高只可收取$30的审查费。随着当地物价指数(the Consumer Price Index for the nearest metropolitan area)的变化,这个数字会有所调整。
  2. 这笔审查费是用于:为获得信用报告而实际支出的花费,加上房东在获取信用报告或调查租房申请者的证明人和背景资料时所花费时间的一个合理的价值(the reasonable value of time spent)。
  3. 如果你用这笔审查费来获取申请者的信用报告,在申请者要求的情况下你必须把报告的副本给他。
  4. 如果你收取的审查费比你(为信用报告和你花费时间价值)的实际花费多了,你必须把余额退还给申请者。如果你没有获取信用报告,也没有去调查求证,那么你就必须退还全部的审查费。
  5. 在没有可用租屋的情况下,除非申请者书面同意,否则你不能收取审查费。但是,如果在一个合理期间将会有可用租屋,你就可以收取这个费用,无须获得申请者的书面同意。
  6. 在你收取申请审查费时必须提供一个详细列明的收据。下面会有一个收据样本。

加州的房东还应该注意:用户可能冻结了他们的信用报告(place a “freeze” on their credit reports),阻止了任何人(除了指定的人,比如执法者)获取他们的信用报告。但是,用户可以安排特定人(比如房东或房屋管理公司(management company)获取他们的报告,或者,冻结可以在特定一段时间内暂停。如果某个申请者冻结了自己的信用报告,你就需要得到许可才能获取他们报告的副本。不进行解冻(fail to lift a freeze)的申请者的申请是不完全的,这可以成为你拒绝其申请的理由。

如果你没有把收取的信用调查费用于你所述的用途,而是据为己有,这是违法的。要把你未用于所述用途的信用调查费退还给申请人。

3)调查报告或背景报告

一些信用报告公司还会收集并出售有关一个人的性格、一般信誉、个人特征或者生活方式的背景报告。如果你要求对未来房客进行背景调查,根据联邦法(公平信用报告法案),这将被认为是一个“调查消费者报告”(investigative consumer report),你必须在要求报告的三天内,告知该申请人你要进行这个报告而且是有关他的性格、信誉、个人特征和犯罪史的。你还必须告知申请人有关该报告的性质和范围的更多信息,而且如果申请人要求,你必须在五天内提供这些信息。

如果你因为这个报告上的全部或部分信息而拒绝这个申请人,那么你必须告诉他你是基于其报告上的信息而拒绝的,并告诉他信用机构的名字和地址。

4)你要找的是什么样的申请人

一般来说,要留神有很多债务的申请人――即每个月的付款额加上房租超过他们收入的40%。另外,要查看这个人支付账单的习惯(bill-paying habits),并且,还要注意诉讼和驱逐史。

有时候,一个有着不良信用的人可能是你出租的唯一人选。如果你的情况确实如此,那么你要有以下的要求:

  1. 以前房东和雇主的肯定证明。
  2. 有一个资信可靠的联署人(cosigner)共同签署该租约。
  3. 有一笔可观的押金(在州法允许的范围内)。
  4. 对信用状况进行改善的证明――比如,参加一个债务咨询团体(debt counseling group)。

如果这个人没有信用史(比如,一个学生或新近的毕业生),你可以拒绝他们,或者要求有一个联署人才同意出租。

(四)核查银行账户信息

如果一个人的信用史产生有关经济稳定性(financial stability)的问题,你就要仔细核查列在租房申请表上的银行账户了。如果要这样做,你可能需要一个授权表格,比如在租房申请表底端的授权表格或者一个单独的背景和证明调查同意书。对于通过电话方式银行可以提供的信息种类,各个银行有所不同。通常,银行顶多只会证实一个人在那里有账户并且证实信誉良好(in good standing)。

提防那些没有支票账户和储蓄账户的申请人。应该特别小心检查那些用现金或汇款单(money order)进行支付的房客。可能这个人因为多次被银行退回支票(bounced so many checks)而被银行终止账户了,或者可能这个人的收入来源是非法的(比如从毒品交易中得来)。

(五)查阅法院记录

如果你的未来房客曾在此地居住过,你可以去查阅当地的法院记录,看他们是否曾被提起过债务或驱逐的诉讼(collection or eviction lawsuits)。查阅法院记录可能看起来有点过分和没必要,因为一些信息已通过信用报告获得了,但是仍具有重要价值,并且只要你对所有的申请人都调查记录,就不会违背反歧视法。因为法院记录是被保留很多年的,所以此类信息可以作为新近房东证明的补充。打电话给当地处理驱逐案件的法院以获取详细信息,包括调查法院记录的费用。在大多数地方,大约需要50美元。

拜访未来房客的家:一些房东可能想去未来房客的家拜访,看看他们是如何维持住处的。如果你认为这点很重要,并且也有时间和精力去做,就一定要事先得到你未来房客的许可。不要出人意料地突然拜访。一些房东会为拜访编造一个理由(我忘记让你签某个东西了),但是最好还是诚实地表明你拜访的目的。

(六)根据梅根法案(Megan’s Law)查阅州的资料库(State Databases

大多数房东都不想要有犯罪记录(尤其是暴力犯罪或对小孩的犯罪)的房客,这不足为怪。调查未来房客的信用报告,这是查明一个人的犯罪史的一个方法。还有一个方法是自我报告(Self-reporting):租房申请表通常都会询问未来房客是否曾犯过罪,如果有,要提供详细情况。

梅根法案能够帮助你确认租房申请表上提供的以及信用报告中透露的某些信息是否完整和真实。这个1996年通过的联邦犯罪预防法案(federal crime prevention law)是根据一个案件(一个年轻的女孩被她的邻居,一个犯过侵扰儿童罪(a convicted child molester)的人杀害)而命名的,使得FBI有责任对犯过性侵害未成年人以及暴力性侵害犯罪的人(persons convicted of sexual offenses against minors and violent sexual offenses against anyone)保留全国性的资料库。每个州都有自己的梅根法案版本。这些法律通常要求特定的性侵害犯罪者在当地的治安官处(law enforcement officials)进行登记。

不幸的是,各州对于如何使用和分配资料库的信息并不一致。通知程序和公众的查看权限也有很大不同:

  1. 普遍性通知/容易查看(Widespread notification/easy access)。一些州,比如Arizona州和Texas州,是“广泛公开”(wide open)的――他们允许当地的执法部门(law enforcement)通过信件、传单或者在当地报纸上刊登通告的方式,自动通知资料库中性犯罪者的邻居。不同的是,在一些州,比如California州和Colorado州,任何选择查看该资料库的人都可以获得这些资料。
  2. 选择性通知/有限的查看权利(Selected notification/limited access)。其他一些州(包括Connecticut州和Florida州),采用较为严格的方法,允许执法部门只有在他们认为必要的情况下透露这些信息。或者,一些州(比如Vermont州)规定:只有那些表明其获知性犯罪者名字的合法需要的人才可以查阅。
  3. 限制严格的通知/极其有限的查看权利(Restricted notification/narrow access)。最后,很多州(比如Michigan州, Minnesota州和Ohio州)的规定是限制很严格的,只允许通知特定的个人或官员,并且只有他们才有查看权利。

要获知你所在州的梅根法律的有关信息,可以打电话给你当地的执法机构。

梅根法律资料库可能是不完整或不正确的。资料库的价值显然是要取决于州或当地的执法机构实施性犯罪者登记要求的严格程度。很多州法在很大程度上是依靠性犯罪者的自愿登记,这无疑限制了梅根法律资料库的实用性。还有,一些州的资料库包括了整个州的犯罪,甚至超出州的范围,而另外一些州只限于当地的郡县。简言之,使用这个资料库,只能作为你审查未来房客的其中一个方法。

如果你所在州不能提供一个可供你选择房客时使用的资料库,你可能就无法获知一个人以往的性犯罪史,直到他把他的新地址(你的地址)在州的资料收集机构(data collection agency)进行登记之后。在他这样做之后,你可能会接到传单或电话,但是他已经是你的房客了。邻居的愤怒以及公众对你商业经营的否定将是非常可怕的。

 

 

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第三章  签订租约或租赁协议

第四章  房租

第五章  押金

第六章  租屋的维护和维修

第七章  房东进入租屋

第八章  租屋的环境危害、危险条件和犯罪

第九章  房屋管理人

第十章  合租、转租和转让

第十一章  驱逐房客

第十二章  租赁的终止

第十三章  争议的解决

第十四章  表格样本

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180元人民币 

 


第十五章  相关文章


美国房屋出租,十招教你成为低风险房东

在美国出租房屋,当房东不是一件轻松的事,美国有众多规定,如果不了解当地法律规定,房东很容易给自己引来麻烦。那身为美国房东如何能降低本身承担的风险呢?USLawChina在此为你支招以下几个方面:

第一招  获取适当的保险
能否对出租财产投保适合的保险,是减少意外事件与损失的关键。对于出租财产的保险有三个险种:
1. 个人责任保险:此类保险是基于财产本身的条件所引起的违反公平住房法或者人身伤害的险种,比如因房屋引起的跌倒滑倒、犯罪活动、以及有害物质污染。
2. 财产保险:此类保险主要承保房屋结构性或其本身的损失。
3. 租赁保险:此类保险是补偿因自然灾害或者租户个人行为导致房产不适宜人居住的情况下,房东的租金损失。

第二招  不要违反公平住房法

联邦和各州法律都规定禁止房东在挑选租户时有歧视性行为。其中,各州法律多变,也有其它形式的歧视禁止条款,但是联邦公平住房法及其修正案主要禁止的是房东根据人的种族、肤色、地域、性别、宗教、家庭状况以及是否残疾的歧视行为。所以,当你在挑选租户时,切记一定要平等对待所有的租户们。房东不得有以下行为:
• 在有房出租的情况下,否认该房屋可出租的事实;
• 在出租广告中包含了优惠或者缺点信息;
• 对不同的租户有不同的标准和条件
• 因歧视,解除双方之间的租赁合同
反歧视法适用于所有与潜在租户有法律关系的人,其中包括房屋所有人、不动产经纪人、房东、以及经理。

第三招  筛选租户的方式要一致

为避免产生公平住房的纠纷,房东应当:
• 创建一套筛选程序;
• 只可以基于合法理由拒绝以下人员:没有足够收入、信用记录差、其之前的房东对其有负面评价;
• 为身患残疾者提供合理居住环境;
• 对所有潜在租户适用相同的筛选程序。

第四招  为残障人士提供某些便利
联邦公平住房法规定租赁房屋的所有人应当为残障人士适当改变房屋,房东必须:
• 让房屋能使残障人士正常居住,确保租赁办公室以及其它公用区域可以使用轮椅。
• 为使残障人士能够居住,房东必须改变租赁的程序、规则或服务,使残障人享有与正常人一样使用出租单位以及公共区域的权利。比如,需要为残障人士配备可用的停车空间以及允许他们饲养照顾他们的宠物。
• 允许合理的房屋改变,如果残障人士改变出租单位的理由是合理的,改变费用由他们自己承担。一般来说,建造用于轮椅滑行的斜坡以及低矮的橱柜,都被视为是合理的改变。

第五招  摆脱有害环境
为了降低环境污染的危险程度,房东有必要为房产做相关检查。有害物质包括铅制油漆、石棉、霉菌、一氧化碳以及氡。许多的环境有害物质在未被发现之前都未被检测出,因此人身伤害以及财产损失都时有发生。为了避免伤害与损失的造成,根据联邦法与各州法的规定,房东应当定期检查。比如,安装一氧化碳探测装置,维修电器及排气孔、修理漏水、遵守石棉使用的法规来避免因环境有害物质所导致的严重事故。

第六招  使房屋更适宜居住

无论租赁合同中是否有相关条文,房东必须确保出租房屋是舒适且适宜人居住的场所,这就是所谓的“可居住性默示担保(Implied Warranty of Habitability)”。在房屋出租期间,房东必须遵守州以及当地建筑与安全的相关法规。一般来说,出租单位必须供有热气、管道、煤气、纯净水、电力以及结构安全的屋顶。

第七招  及时修补房屋的危险情况

房东也必须检查房屋是否有危险物,如果房东发现了危险情况仍不及时处理的话,房东有义务警告租户以及来访者房屋的危险性。房东极有可能因为草率与疏忽,违反健康与安全条例,或者为及时适当维修而承担法律责任。

第八招  提供安全的住宿环境

在最近几年中,法院要求房东需对出租房屋的犯罪活动负责,因此,房东应当采取谨慎预防,保护邻居避免被租户的犯罪行为影响,同时也要保护租户避免受到其它租户违法行为的打扰以及其它进入该房屋所实施的犯罪行为。对于一些可预见的危险,房东有义务进行“应有关注”从而保护其租户,合理的注意义务主要包括:
• 检查外部的安全照明设施
• 向警察报告可疑的活动情况
• 不要对能力范围之外的安全系统对租户做出任何保证
• 对于租户的安全要求,要尽快回复
• 定期检查房屋的安全性

第九招  防范雇佣人员所带来的风险

雇佣员工或合同工来帮你打理租赁的有关事宜或许是一种更有效、更有益的方式。你所聘请的是雇员还是合同工会决定作为房东的你的风险。由于房东要对雇员的行为负责,在这种情况下,如果你所聘请的是雇员的话,就不得不考虑性骚扰或歧视的责任问题。当你聘请的是合同工时,那么一张书面的合同上清楚列明双方的责任与义务,对维持这段法律关系是很有必要的。这样,合同工也应有自己的责任保险。

第十招  了解税法

保留有条理且精确的记录对于管理出租房屋是十分重要的。向一名有资质的注册会计师或税务律师咨询相关意见很有用,对于税收及会计方面所要考虑的方面主要包括:
• 商业结构类型
• 被动收入或损失
• 商业课税减免,如薪资税、财产税或者按揭利息

 

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