ALC区域中心项目介绍

【项目所属区域中心】:American Lending Center (美国借贷中心),区域中心历史及成功案例请点击:
http://www.uslawchina.cn/ad_alc_about.asp#menu
http://www.uslawchina.cn/ad_alc_chengong.asp#menu
美国借贷中心American Landing Center (ALC)过去完成近40个项目及300多位EB5申请100%批准记录,得到加州州长办公室的确认,见官网链接:
http://www.business.ca.gov/Programs/International-Affairs-and-Business-Development/EB-5#1285171-eb-5-survey



ALC项目发布 | No.78 印第安纳州希尔顿花园酒店及会展中心高级贷款项目

印第安纳州希尔顿花园酒店及会展中心高级贷款项目 No. 78 –Hilton Garden Inn & Conference Center, Kokomo, IN 发布

209 S Union St, Kokomo, IN 46901


项目概述
希尔顿全球控股集团(Hilton Worldwide, Inc.)是全球首屈一指的国际酒店管理公司,拥有遍布全球84个国家和地区的超过4080家酒店,包括超过672,000间客房。希尔顿集团创立于1919年,在不到90年的时间里,从一家酒店扩展到遍布世界五大洲的各大城市,成为全球最大规模的酒店之一。希尔顿花园酒店(Hilton Garden Inn)是希尔顿旗下屡获殊荣的高档经济型酒店品牌,凭借遍布全球的686个分点、极富吸引力的社交空间以及高端设施,确保让入住客户获得绝对超值的住宿体验。

项目整体设计

酒店的外形设计

会展中心的外形设计

印第安纳州希尔顿花园酒店及会展中心位于科科莫市的市中心,详细地址:209 S Union St, Kokomo, IN 46901。科科莫市是印第安纳州大都市区的主要城市,地理优势不言而喻。近年该市经济发展迅速,是除了印第安纳州首府印第安纳波利斯市之外的一座主要大城市,该市还曾被《福布斯》(Forbes)杂志列为全美国“最佳工作城市”之一。项目所处位置市内交通非常方便,周边环境优美,被各大公园环绕。项目距离印第安纳大学只有2英里。待建的花园酒店共123个客房,每个房间至少配有1个停车位。其他设施还包括室外游泳池,健身房,商务中心,自动贩卖机,洗衣房等。会议中心总面积约2万5千平方英尺,其中有约1万3千平方英尺为对外出租场地,会展中心建成后将为科科莫市大型活动、会议以及婚礼、家庭聚会等活动提供场所。项目待建。

项目优势
• 高级贷款严格信贷风控审批。印第安纳州希尔顿花园酒店及会展中心高级贷款项目(Hilton Garden Inn & Conference Center, Kokomo, IN)将EB-5资金全部“植入”项目高级贷款中,资金安全性有充分保障。在满足维持风险(At Risk)的投资规则前提下,ALC通过金融机构特有的信贷风控程序,对申请贷款企业及股东的信用,管理经验,市场需求进行严格评估,精准测算项目未来现金流,保障还款能力;同时ALC通过第三方估价公司的报告,对贷款抵押资产在不同阶段的价值进行准确估价,确认在贷款违约或破产的极端情况下该高级贷款仍具备充分的损失追偿能力。
本项目是当前EB-5市场上极其罕见的,经过严格金融风控审核的高级贷款项目。

• 项目所有权归属当地政府。
本项目将由印第安纳州科科莫市市政府斥资兴建,市政府拥有会展中心及停车场的全部产权。项目主体建筑分为三个部分:希尔顿酒店、会展中心和停车场。希尔顿酒店由开发商拥有并负责开发,会展中心和停车场由市政府拥有并负责开发。科科莫市政府同意,希尔顿酒店将享有免费使用停车场的权利。同时,会展中心今后200年的租金收入将与希尔顿酒店共同作为高级贷款抵押,确保贷款的安全回收。本项目中,政府的土地和现金投入近$1300万,此外还提供了高达$720万的多项低息和无息贷款,是多年来科科莫市政府投入资金最多的城市开发项目。建成后该项目将成为科科莫市无可争议的商业核心地标。

• 酒店未来现金流有保障。
项目选址优势明显,施工位置位于科科莫市的市中心最繁华地段。这完全符合该市政府为带动当地经济发展在城市核心地带营建综合商业设施,推动商业发展的政府经济发展策略。有了市政府的政策,资金和税收等方面的支持,加上管理团队的丰富经验,项目选址优势未来将有效转化为项目充足的现金流,确保高级贷款的顺利还款。

• 高级贷款同时使用固定资产和未来收入双重抵押,EB-5资金处于第一清偿顺位。
希尔顿酒店的土地和建筑物以及将来会展中心的租金收入将全部抵押给包括EB-5在内的高级贷款。如果未来出现贷款违约或者项目破产,ALC有权没收并拍卖希尔顿酒店,同时也有权没收会展中心未来200年的租金收入,清偿高级贷款损失。

• 退出机制灵活。
与夹层贷款或者优先股的EB-5投资模式相比,ALC的高级贷款无须增加重新贷款额度来创造空间回购排在高级贷款之后的债权或股权,从而有效降低了EB-5资金通过重新贷款退出项目的难度。同时,由于高级贷款有活跃的二级交易市场,ALC还可以通过向其它银行或金融机构出售EB-5高级贷款借据的方式实现EB-5资金的退出。

• 完全使用建筑就业,建筑完工即成功创造所需就业。
项目预计创造的全职就业岗位总数将达205个。按建筑预算计算,建筑完工时建筑过程将创造其中152个永久就业岗位,能充分满足EB-5投资人所需要的140个就业机会,投资人无须依赖任何风险较高的经营就业。

• 第三方专业建筑公司提供资金监管和施工验收服务,以及“建筑完工担保”。
项目贷款机构聘请了美国权威的建筑监理公司为项目的施工提供全面的资金监管、施工验收和完工担保服务,杜绝资金误用和浪费。同时完工担保也保障了EB-5投资人的就业及时到位。意味着EB-5投资人的绿卡申请将不会因为就业不足而被拒绝。

资金结构和用途
项目资金总预算为$3587万。
需要关注的是:ALC提供的EB-5贷款$1260万属于高级贷款的一部分,来自14个EB-5投资人,每个投资人的投资额为$90万,EB-5资金将用于希尔顿酒店的开发,政府贷款将用于会展中心和停车场的开发。


创造就业分析
印第安纳州希尔顿花园酒店及会展中心高级贷款项目的就业计算分析将采用移民局批准的RIMS II 标准方式计算出总共就业人数,就业报告将由ALC首席经济学家Scott Wagner完成。他曾于2011年至2013年期间任职于美国移民局,直接负责经济学家顾问小组的工作,与EB-5审核官密切合作,为EB-5项目的众多现行裁定及行政程序做出了奠基性的贡献。自从2014年他加入ALC并成为首席经济学家以来,他经手的五十多个ALC项目的就业报告均获得移民局批准。Scott在EB-5领域的实操经验和对美国移民局的就业审批规则的熟悉是ALC投资人申请获批的保障。

• 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$3369万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在152人。(注意:虽然建筑施工可能超过两年,但保守起见,建筑直接就业将不计算在内)。

• 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,保守估算,经营将至少需要新增30个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少23个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少53个。

因此,本项目的总就业数将会达到205人,本项目将募集14位EB-5投资人,则每位投资人创造至少14.6个就业, 而且,建筑产生的间接和衍生就业就已经完全满足了14位投资人的就业需求,完全不需要依赖任何项目经营的直接就业。建筑完成时,投资人即满足了在I-829申请中最关键要求-就业达标,消除了永久绿卡获批的不确定性。

第三方资金管控及施工监管
ALC所有EB-5项目全部有第三方监管公司提供全面的资金监管及施工验收服务,确保资金的使用符合建筑施工的要求,这样的施工监理公司必须具备以下三个特点:

1) 熟悉建筑施工行业的监理要求,法律规定及业务程序,拥有监理大型施工项目所需的工程,财务,法律等专业人员组成的管理团队,能有效评估施工风险,管理施工进度,在规定时间内督促完工,并保证施工质量,避免预算的增加。
2) 成功监理过同类型施工项目中预算规模类似或更大的项目,等施工资金使用的审核,确认和跟踪有丰富的系统操作经验。
3) 施工验收团队有丰富的现场经验。在阶段性施工验收过程中,有能力精确判断施工进度,评估每笔资金使用的合理性,在发现潜在的施工问题后迅速找到合理的解决方案。

在ALC的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用EB-5资金和其他贷款之前,必须要提交划款申请,经过该第三方监管机构的严格审核过滤,才能放款。这一监管流程从根本上杜绝了资金的挪用,也避免了资金的误用。


在资金发放后的一个月内,施工监理公司会对项目进行施工现场验收,确认资金使用在正确的地方,并出具施工验收报告。报告须包括:

a. 验收当日施工总量完成的大致比例和施工详细进展
b. 资金支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 海量施工现场照片


ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目验收报告,包含以上信息。ALC所有项目都有第三方专业建筑监理公司提供全面资金监管及施工验收服务,确保了EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!

项目选址
项目所在地科科莫市是印第安纳州大都市区的主要城市,地理优势不言而喻。近年该市经济发展迅速,据2018年人口统计,全市人口增至58,000个,是除了印第安纳州首府印第安納波利斯市之外的一座主要大城市。

科科莫市

科科莫市经济结构以汽车业为主,近年该行业在汽车生产方面,进行了大量的技术和工程创新。该市还曾被《福布斯》(Forbes)杂志列为全美国“最佳工作城市”之一。

科科莫市老桥高地公园

项目具体地址:209 S Union St, Kokomo, IN 46901

项目所处位置市内交通非常方便,周边环境优美,被各大公园环绕。项目距离印第安纳大学只有2英里,项目具体地址是209 S Union St, Kokomo, IN 46901。

管理团队
项目的开发商Hillcrest地产开发公司(Hillcrest Development, Inc.)将承担建筑开发的所有工作。Hillcrest公司是一家全方位服务的公司,有30年以上房地产相关的成功管理和开发经验,管理的商业酒店和餐饮连锁价值超过2.5亿,包括位于印第安纳波利斯市的万豪广场套房酒店、绍姆堡市的费尔菲德套房酒店等。

项目建成后将由Aimbridge Hospitality酒店管理公司来负责日常的经营管理,Aimbridge Hospitality是一家领先的全球第三方酒店管理公司,旨在为全球的各大豪华酒店,度假村,会议中心和生活时尚酒店等提供品牌的全方位服务。Aimbridge于2019年与州际酒店及度假村合并,现在在49个州和20个国家/地区拥有超过1400个优质物业。

Aimbridge Hospitality酒店管理公司所管理的部分酒店品牌

综上所述,印第安纳州希尔顿花园酒店及会展中心高级贷款项目是一个优质EB-5投资移民项目。EB-5 资金作为项目的高级贷款进入项目,在贷款违约或项目破产等极端情况下能够为EB-5资金提供最佳的保护。由于项目在移民申请的计划中只使用建筑过程产生的间接和衍生就业,不仅将项目经营风险严格排除在创造就业过程之外,更因为第三方监管公司提供了建筑完工担保,所需就业将在建筑完工时100%到位,保证了EB-5投资人的移民申请不会因为缺乏就业而被拒,大大增强了永久绿卡获批的可能性。 




ALC项目发布 | No.72 华盛顿州精品双子酒店高级贷款项目

华盛顿州精品双子酒店高级贷款项目  No.72—Sleep Inn & MainstaySuite, Spokane, Washington 发布

3809 South Geiger Boulevard Spokane,Washington 99224
 


项目概述

Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店和Mainstay Suites主流套房酒店是美国精品国际酒店集团旗下的品牌。美国精品国际酒店集团(Choice Hotels International)是世界排名第二的饭店特许经营公司。精品最早起源于信誉良好的质量客栈(Quality Inn)连锁集团,这是一家以中等价格一贯的高质量服务的饭店业先驱。1981年,随着舒适酒店(Comfort Inn)的开设和发展,精品开始快速发展。在相继收购了Clarion、Rodeway Inn和Econo Lodge之后,精品又对Sleep Inn和MainStay Suites进行了革命性的改造,使自身的业务范围得到全面拓展,从经济型消费到高消费,从基本服务到高档次的娱乐享受,各种服务无所不包,能够满足社会各阶层人士的需求。精品目前已在36个国家开设了4000多家饭店、小旅馆、全套间饭店和度假区,并有部分正处于建设之中,这些饭店分属于以下品牌:Comfort, Quality, Clarion, Sleep Inn, Ascend, CambriaSuites, Suburban, Econo Loddge, Rodeway Inn和MainStay Suites。


华盛顿州精品双子酒店位于华盛顿州的斯波坎市(Spokane),详细地址:3809 South Geiger Boulevard, Spokane, Washington 99224。斯波坎位于内陆西北部的中心地带,是华盛顿人口第二多的城市。斯波坎市环境优美,在过去的41年里,斯波坎三次被选为“全美城市” ,最近的一次是2015年,“全美城市” 奖项是全国十大荣誉之一。这座城市每年举办很多大型的小区活动,节日庆典和聚会,包括全国最大的定时公路赛Lilac Bloomsday Run以及最大的三对三篮球锦标赛Hoopfest。酒店所在位置交通非常便利,紧临90号高速公路和斯波坎国际机场。这是一个三层的双品牌酒店,占地7.26英亩,包括Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店和Mainstay Suites主流套房酒店。Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店有客房46间,Mainstay Suites主流套房酒店有客房41间,总共99个停车位。酒店设施有室内游泳池,健身房,商业中心洗衣房以及早餐室等。2个酒店共享全部公共设施和同一个管理团队,保洁团队和销售团队。无论是休息、工作或享乐,精品双子酒店都能让旅客在感受其现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,精品双子酒店绝对是完美之选。酒店已于2019年9月正式开业。

项目优势 
高级贷款多重金融风控审批。华盛顿州精品双子酒店(Sleep Inn & Mainstay Suite)项目的资金安全较其它EB-5项目更有保障。它不仅要符合美国移民局对EB-5项目的普遍性要求,还要通过金融机构的多重金融风控审批,对企业主的经营经验,抵押偿付条件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。
 
酒店未来现金流有保障。华盛顿州精品双子酒店已于2019年9月正式开业。项目选址优势明显,综合当地市场和经济发展前景,以及管理团队的丰富经验,酒店未来几年现金流充足,发展潜力浓厚,偿还贷款没有任何压力。
 
贷款比例低,且两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。此项目包含EB-5资金的高级贷款比例仅达预算的22.73%,该项目的土地和建筑物全部抵押给高级贷款,并且企业主的其他关联公司和股东一起提供担保确保顺利还款。借款企业自投金额高达35.02%。贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付贷款,EB-5所在的高级贷款借贷机构有权没收并拍卖其抵押物固定资产,并优先获得拍卖清偿。
 
合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外,为投资者再提供一个灵活有效的退出方式,即通过向其他银行和金融机构出售贷款而实现。
 
完全使用建筑就业,建筑完工即成功创造所需就业。项目预计创造的全职就业岗位总数为76.30个。按建筑预算计算,建筑完工时建筑过程总共创造57.09个永久就业岗位,目前建筑已经完工,已能充分满足EB-5投资人所需要的30个就业机会,投资人无须依赖任何经营就业。
 
第三方专业建筑公司提供资金监管和施工验收服务,借款公司提供“建筑完工担保”。项目高级贷款机构聘请了美国权威的建筑监理公司为项目的施工提供全面的资金监管和施工验收服务,确保资金使用的精确和高效,杜绝资金误用和浪费。同时,借款公司提供高额押金,为项目完工提供资金的担保。建筑已完工,完全没有建筑风险,且抵押物价值有保障。由于本项目的EB-5投资仅使用建筑就业,建筑完工意味着EB-5投资人的绿卡申请将不会因为就业不足而被拒绝。

资金结构和用途
项目资金总需求量约为$1188万美元。资金结构如下图。需要说明的是:ALC提供的第一贷款270万美元,系来自3个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为90万美元。


创造就业分析
华盛顿州精品双子酒店的就业计算分析采用移民局批准的RIMS II 标准方式计算出总共就业人数,就业报告由ALC首席经济学家Scott Wagner完成。他曾于2011年至2013年期间任职于美国移民局,直接负责经济学家顾问小组的工作,与EB-5审核官密切合作,为EB-5项目的众多现行裁定及行政程序做出了奠基性的贡献。2014年他加入ALC并成为首席经济学家,他经手的五十多个ALC项目的就业报告获得移民局100%批准,他在EB-5领域的专业积淀和美国移民局的内部视角是集团的宝贵财富。
 
由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$935万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数为57.09人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不计算在内)
 
开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,保守估算,经营需要新增12个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少7.21个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数会达到至少19.21个。
 
因此,本项目的总就业数为76.30人,能满足7位EB-5投资人对就业的需要,本项目将募集3位EB-5投资人。而且,项目已完工并开业,建筑产生的间接和衍生就业就已经完全满足了3位投资人的就业需求,完全不需要依赖任何酒店经营的直接就业,永久绿卡无忧。

第三方资金管控及施工监管
ALC所有EB-5项目全部有第三方监管公司做最全面的资金管控及施工监管,并确保资金的使用符合高级贷款的要求,该监管公司必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时有权随时进行现场施工检验,并对建筑公司的所有账目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用EB-5资金和其他贷款之前,必须要提交划款申请,经过该第三方监管机构的严格审核过滤,才能放款。从而杜绝资金滥用和挪用,避免不必要的放款。


在资金发放后的一个月内,监管公司会对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在正确的地方,并出具施工进度报告。报告须包括:

a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片


ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目施工报告,含以上所有信息。所有项目全部都有第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管,确保EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!

项目选址
华盛顿州精品双子酒店选址于华盛顿州的斯波坎市(Spokane)。斯波坎位于内陆西北部的中心地带,是华盛顿人口第二多的城市。斯波坎市环境优美,有斯波坎河穿过城市以及斯波坎市中心的滨河公园。


在过去的 41 年里,斯波坎三次被选为“全美城市” , 最近的一次是 2015 年,“全美城市” 奖项是全国十大荣誉之一。


这座城市每年举办很多大型的社区活动,节日庆典和聚会,包括全国最大的定时公路赛Lilac Bloomsday Run以及最大的三对三篮球锦标赛Hoopfest。


华盛顿州精品双子酒店的具体地址是3809 South Geiger Boulevard, Spokane, Washington 99224。酒店所在位置交通非常便利,紧临90号高速公路和斯波坎国际机场。

管理团队
项目的开发管理工作由H & H酒店开发有限公司(H & H Hospitality Spokane, LLC)承担。H & H酒店开发有限公司总裁Kevin Hoyle先生有多年的财富管理和地产开发经验,他于1997年创立了Hoyle Capital Management, Inc,一家金融咨询公司。在此之前,他是H3T Legacy Capital Partners的总裁和首席执行官,这家公司专来投资房地产的对冲基金。 

酒店的运营管理由Lighthouse Hospitality Group承担。Lighthouse Hospitality有超过32年的酒店管理经验,将负责酒店的团队招聘和提供客户服务。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,华盛顿州精品双子酒店的主要负责人Kevin Hoyle信用记录良好,无拖欠款记录。 

抵押商业地产估值
酒店已于2019年9月正式开业,各大新闻媒体包括雅虎财经等相继报道了该酒店开业的盛况。酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务吸引了大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。根据世界领先的房地产估值及咨询公司HVS咨询有限公司提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到1,170万美元,稳定经营后的估值将达到1,300万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑:

• 斯波坎市环境优美,多次被选为“全美城市”
• 酒店区位优势明显,交通便捷,周边企业众多,商业发展潜力浓厚,靠近目标市场,未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应
            
在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,华盛顿州精品双子酒店项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金投入到美国中小企业,给投资人提供了最大限度的资金安全。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何经营产生的直接就业,酒店的完工消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。 高级贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

文章来源:美国移民ALC

 


 

ALC项目发布 | No.77 曼哈顿第六大道万豪高级贷款项目

 

曼哈顿第六大道万豪高级贷款项目 No.77 – AC Hotel by Marriott, New York 项目发布

842 Avenue of the Americas New York, NY 10001
项目概述
万豪国际酒店集团公司,即万豪国际集团(纽约证券交易所代号:MAR)是全球首屈一指的国际酒店管理公司
,万豪拥有遍布全球130个国家和地区的超过6,500家酒店和30个品牌,包括万豪(Marriott Hotels & Resorts),J.W 万豪(JW Marriott Hotels & Resorts),万丽(Renaissance Hotels & Resorts),万怡(Courtyard),万豪居家(Residence Inn),万豪费尔菲得(Fairfield Inn),万豪唐普雷斯(TownePlace Suites),万豪春丘(SpringHill Suites),万豪度假俱乐部(Marriott Vacation Club),丽思卡尔顿(Ritz-Carlton)等等 。AC酒店于1998年创始于欧洲,2014年进入美国并开设第一家酒店。AC酒店的品牌特色是设计新潮、视觉摩登,以高端、精品著称。


正在建造的纽约万豪AC酒店位于纽约曼哈顿市中心,详细地址:842 Avenue of the Americas New York, NY 10001。
地理优势不言而喻。纽约是世界金融贸易中心,人口密度大,且经济发达,很多大型的银行和金融公司位于纽约,商务活动繁忙,而旅游业更是经久不衰。酒店所处位置市内交通和周边的公路纵横交错,前往外地各高速公路非常方便。酒店距离LaGuardia机场只有7英里,距离Newwark机场和肯尼迪机场也都很近,只有15英里左右。 这座30层的精品酒店,占地0.18英亩,客房168间。酒店的新潮设计和现代化设施全部按照万豪AC酒店的标准进行,含有健身房、多个餐厅、酒吧、贵宾室、活动中心、会议室、多媒体中心等为客人提供安逸、舒适的住宿环境。对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,万豪AC酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为24个月,开业时间预计在2021年。

酒店的外形设计

贵宾室之一

餐厅之一

客房

项目优势
• 高级贷款多重金融风控审批。 曼哈顿第六大道万豪高级贷款项目(AC Hotel by Marriott)较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。它不仅要符合美国移民局对EB-5项目的普遍性要求,更要通过银行和金融机构的多重金融风控审批,对企业主的经营经验,抵押偿付条件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得EB-5贷款。
此项目是纽约曼哈顿EB-5项目中极其罕见的高级贷款项目。

• 酒店未来现金流有保障。
项目选址优势明显,酒店位于曼哈顿Chelsea/NoMad热点地带,曼哈顿地区酒店平均入住率到达85%,高于全国平均水平。综合当地市场和经济发展前景,以及管理团队的丰富经验,酒店未来几年现金流充足,发展潜力浓厚,偿还贷款没有任何压力。

• 贷款比例低,且两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。
此项目的所有贷款相加比例不到造价57%,该项目的土地和建筑物全部抵押给高级贷款,并且企业主的其他关联公司和股东一起提供担保确保顺利还款。借款企业自投金额高达43.38%。贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付贷款,EB-5所在借贷机构有权没收并拍卖其抵押物固定资产来清偿债务。

• 合理退出机制。
ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外,为投资者再提供一个灵活有效的退出方式,即通过向其他银行和金融机构出售贷款借据而实现。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。
项目预计创造的总就业人数将达到277人,完全能满足20个投资人所需要的200个就业。并且,由于所需的200个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• 第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管。
建筑施工已经全面开始,正常进行中,并且项目有美国权威的专业建筑施工公司提供的全面资金管控及施工监管,确保资金使用透明且项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金结构和用途
项目资金总需求量约为$1亿1400万美元。资金结构如下图。
需要说明的是:ALC提供的第一贷款1000万美元,系来自20个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。




创造就业分析
纽约万豪AC酒店的就业计算分析将采用移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数,就业报告将由ALC首席经济学家Scott Wagner完成。他曾于2011年至2013年期间任职于美国移民局,直接负责经济学家顾问小组的工作,与EB-5审核官密切合作,为EB-5项目的众多现行裁定及行政程序做出了奠基性的贡献。2014年他加入ALC并成为首席经济学家,他经手的几十个ALC项目的就业报告获得移民局100%批准,他在EB-5领域的专业积淀和美国移民局的内部视角是集团的宝贵财富。
A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$5400万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在244人。

B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,保守估算,经营将至少需要新增20个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少13个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少33个。

因此,本项目的总就业数将会达到277人,本项目将募集20位EB-5投资人,则每位投资人创造至少13.85个就业,而且,

建筑产生的间接和衍生就业就已经完全满足了20位投资人的就业需求,完全不需要依赖任何酒店经营的直接就业。建筑完成时,投资人即满足了在I-829申请中最关键要求-就业达标,去除了永久绿卡获批的不确定性。

第三方资金管控及施工监管
ALC所有EB-5项目全部有第三方监管公司做最全面的资金管控及施工监管,并确保资金的使用符合高级贷款的要求,该监管公司必须具备以下三个特点:
1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时有权随时进行现场施工检验,并对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

 

在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用EB-5资金和其他贷款之前,必须要提交划款申请,经过该第三方监管机构的严格审核过滤,才能放款。从而杜绝资金滥用和挪用,避免不必要的放款。


在资金发放后的一个月内,监管公司会
对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在正确的地方,并出具施工进度报告。
报告须包括:

a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片

ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目施工报告,含以上所有信息。所有项目全部都有第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管,确保EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!

项目选址
正在建造的纽约万豪AC酒店位于纽约曼哈顿市中心,地理优势不言而喻。纽约是世界金融贸易中心,人口密度大,且经济发达,很多大型的银行和金融公司位于纽约,商务活动繁忙,而旅游业更是经久不衰,过去的20多年来,每年有3300万-6300万游客前往纽约游玩(
https://nycfuture.org/research/destination-newyork),曼哈顿地区的酒店住宿率普遍高于全国平均水平,并持续增长。

纽约市

曼哈顿酒店住宿率持续71个月超过 85%(1989-2018)
数据来源:HVS,STR,及国家经济研究总局

酒店具体地址:842 Avenue of the Americas, New York, NY 10001

卫星图

管理团队
项目的开发商也是拥有者842 Enterprises Inc.将承担建筑开发的所有工作。公司总裁Robert Chun先生及其家族拥有多年的财富管理和地产开发经验,他们在纽约建筑开发的另一家酒店Cambria已在2015年开业,距离正在建造的万豪AC酒店只有半英里,过去一年住宿率高达93%,生意兴隆。Chun家族在纽约和美国西海岸还拥有多家贸易公司和房地产管理公司,皆运转良好。这些公司和Chun家族的数位成员都将成为本次贷款的担保人。
万豪AC酒店的运营管理由Concord Hospitality Enterprises承担,他们将负责酒店开业后的团队招聘和提供客户服务。Concord Hospitality是一家总部位于北卡的大型酒店管理公司,拥有超过34年的酒店管理经验,迄今在美国和加拿大管理经营超过22家的大型酒店,包括万豪、希尔顿、凯悦等知名品牌酒店。Concord目前正在管理Chun家族位于纽约曼哈顿的另一家酒店Cambria,并且非常成功。

 

Concord酒店管理集团所管理的部分酒店

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地的商业人士和休闲度假的住客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为24个月,开业时间预计在2021年。
根据世界领先的房地产估值及咨询公司HVS咨询有限公司提供的估值报告,保守估计,酒店开业建成后估值将达到1亿2020万美元,稳定经营后的估值将达到1亿2900万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,HVS酒店评估公司对万豪AC酒店的项目地点、行业发展、竞争状况、市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑:
在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:


综上所述,纽约万豪AC酒店项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金投入到美国中小企业,给投资人提供了最大限度的资金安全。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。
高级贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

 

文章来源:美国移民ALC



ALC新项目发布 | No.75 北卡万豪菲尔德套房酒店

 

卡万豪菲尔德套房酒店 No.73—Fairfield Inn and Suites by Marriott项目发布

400 North Green Street, Morganton, North Carolina 28655

项目概述
费尔菲德(Fairfield)是由万豪国际集团(Marriott International, Inc.)1987年创立的经济型住宿酒店品牌,其初衷是与其他包括温德姆戴斯酒店(Days Inn),希尔顿欢朋酒店(Hampton Inn)和红屋顶酒店(RedRoof Inn)在内的经济型酒店竞争。为了在同类别竞争对手中脱颖而出,费尔菲德酒店推行“评分制”策略,让住宿的客人对酒店服务进行“优秀”、“一般”、“差”的评分,通过此举获知酒店在运营管理和客服质量上存在哪些问题并相应做出改善。费尔菲德深知优秀的酒店服务离不开优秀的员工,因此十分注重对员工的选拔和雇用,其提供的薪资待遇高于同行业竞争者,这在激励员工的同时也提升了人才保留率。

北卡万豪菲尔德套房酒店
位于北卡州伯克县(Burke County)的摩根顿市(Morganton),离北卡夏洛特市(Charlotte)和阿什维尔市(Asheville)仅有一个多小时的车程,详细地址:400 North Green Street, Morganton, North Carolina 28655。摩根顿市是伯克县的县城,坐落在蓝岭山脉(Blue Ridge Mountains)的卡托巴河边,环境优美,适宜居住,被称为“大自然游乐场”酒店所在位置交通非常便利,位于40号高速路旁,紧邻各大国家公园和北卡几大主要城市。酒店占地1.9英亩,共4层,85个房间,建筑面积50,752平方英尺。酒店每个房间里都配备液晶电视,微波炉,冰箱,咖啡机等。此外,酒店还配备早餐厅,健身房,商务中心,会议中心,以及提供免费无线网络和自助洗衣机。无论是休息、工作或享乐,万豪费尔菲德套房酒店都能让旅客在感受其现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,万豪费尔菲德套房酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2020年。


万豪菲尔德套房酒店大厅

万豪菲尔德套房酒店客

万豪菲尔德套房酒店餐厅

项目优势
 • 高级贷款多重金融风控审批。北卡万豪费尔菲德套房酒店(Fairfield Inn and Suites by Marriott) SBA 7(a)贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。它不仅要符合美国移民局对EB-5项目的普遍性要求,还要通过美国中小企业局(SBA)近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的SBA将对企业主的经营经验,抵押偿付条件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 项目未来现金流有保障。项目选址优势明显,综合当地市场和经济发展前景,以及管理团队的丰富经验,项目未来几年现金流充足,发展潜力浓厚,偿还贷款没有任何压力。

• 两倍以上固定资产抵押 ,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 7(a)贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业的固定资产来清偿债务。投资人的EB-5资金与SBA所担保的贷款部分,在清偿顺位上共占第一顺位(Pari Passu)。

• 合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外,为投资者再提供一个灵活有效的退出方式,即通过向其它银行和金融机构出售贷款而实现。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到55.32人,完全能满足3个投资人所需要的30个就业。并且,由于所需的30个就业全部来自建筑产生的就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• 第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管。项目有美国权威的专业建筑施工公司提供的全面资金管控及施工监管,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。 

资金结构和用途
项目资金总需求量约为$1,323万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款150万美元(占总资金来源11%),非EB-5第一商业贷款909万美元(69%)
(其中SBA担保500万美元),以及借贷企业本身提供的现金投入264万美元(20%)。需要说明的是:ALC提供的第一贷款150万美元,系来自3个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。

创造就业分析
北卡万豪费尔菲德套房酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个ALC酒店项目的成功经验,从项目所需的直接就业和建筑产生的就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的就业:根据不少于$1,032万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的就业总数将在39.67人。 

B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增12个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少3.65个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少15.65个。

因此,本项目的总就业数将会达到55.32人,能满足5位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集3位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的30个就业将全部来自建筑产生的就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。 

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过该第三方监管机构的严格审核过滤,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

接下来,在资金发放后的一个月内,监管机构会进行下一个更重要的跟进工作:对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在了正确的地方,并出具施工进度报告。 

报告须包括:
a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片

ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目施工报告,含以上所有信息。所有项目全部都有第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管,确保EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!

项目选址
万豪费尔菲德套房酒店选址于北卡州伯克县(Burke County)的摩根顿市(Morganton),离北卡夏洛特市(Charlotte)和阿什维尔市(Asheville)仅有一个多小时的车程。摩根顿市是伯克县的县城,坐落在蓝岭山脉(Blue Ridge Mountains)的卡托巴河边。该市的Blue Ridge Parkway蜿蜒穿过该县的西北部,是美国最著名的高速公路。
摩根顿市

摩根顿市环境优美,适宜居住,被称为“大自然游乐场”,有北卡州大峡谷之称的Linville Gorge峡谷和占地超过50万英亩的皮斯加国家森林(Pisgah National Forest)。
Linville Gorge峡谷

皮斯加国家森林

伯克县拥有两个州立公园 – 詹姆斯湖州立公园(Lake James State Park)和南山州立公园(South Mountains State Park)。詹姆斯湖州立公园位于该县的西部,横跨一个6,812英亩的水库,公园可以划船、 游泳、 钓鱼或进行其他水上活动。南山州立公园占地18,000英亩,海拔3000英尺,有80英尺的瀑布。该公园有超过40英里的徒步路线,山地自行车爱好者还可以骑行17英里的环路。
詹姆斯湖州立公园

南山州立公园

除了美丽的自然风景之外,摩根顿市还紧邻三所顶尖的州立大学,包括北卡罗莱纳大学阿什维尔分校,北卡罗莱纳大学夏洛特分校和阿巴拉契亚州立大学。
北卡罗莱纳大学阿什维尔分校

伯克县拥有多元化的公司,许多国际公司的制造业务选址在伯克县。这些公司包括Viscotec Automotive Products,Continental Teves和Caterpillar。Google和Facebook在附近城镇建设了数据中心,位于北卡罗莱纳州森林城的Facebook数据中心距离摩根顿市仅不到一小时车程,位于北卡罗莱纳州勒努瓦市的Google数据中心距离摩根顿市不到30分钟。

北卡万豪费尔菲德套房酒店的具体地址是400 North Green Street, Morganton, North Carolina 28655。酒店所在位置交通非常便利,位于40号高速路旁,紧邻各大国家公园和北卡几大主要城市。
详细地址:400 North Green Street, Morganton, North Carolina 28655

管理团队
项目的开发管理工作将由摩根顿酒店开发有限责任公司(Morganton Lodging Management, LLC)承担。该公司负责人David Cocco先生有近30年的连锁酒店开发经验,成功开发完成8所万豪酒店,并且管理匹兹堡地区15所酒店。其管理的公司团队总共荣获万豪集团颁发的30个奖项,包括年度创新奖,年度精品酒店设计奖等。由其开发完成的项目包括万豪长住酒店,万豪春丘套房酒店等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,万豪费尔菲德套房酒店的主要负责人David Cocco先生信用记录良好,无拖欠款记录。

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2020年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司U.S.HOTEL 提供的估值报告,酒店建成后估值为1,380万美元,稳定经营后估值将达到1,510万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑: 

• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 摩根顿市环境优美,紧邻各大国家公园和北卡主要城市
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势 
• 连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,万豪费尔菲德套房酒店SBA 7(a)项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA 7(a)贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。


来源:美国移民ALC



如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:
http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j区域中心将派专人和您联系。

 


ALC新项目发布 | No.73 加州希尔顿欣庭套房酒店

加州希尔顿欣庭套房酒店 No.73—Home2 Suites by Hilton项目发布

2455 North Corral Hollow Tracy,California 95377

项目概述
希尔顿酒店集团(NYSE:HLT)是全球酒店业的领导企业。希尔顿酒店集团目前在全球80多个国家总计有2,800多家酒店、配置了495,000套房间,并在全世界拥有15万名员工。希尔顿拥有、管理或连锁经营一系列最知名酒店,其中包括Hilton, Conrad,Double tree, Embassy Suites, Hampton Inn, Hampton Inn & Suites, Hilton Garden Inn, Hilton Grand Vacations, Home2 Suites, Homewood Suites by Hilton和the Waldorf-Astoria Collection等著名酒店品牌。

Home2 Suites是希尔顿酒店集团旗下相对较新的品牌,酒店遍布全球多个旅游热点,为各地旅客带来极尽难忘的住宿体验。殷勤亲切的服务和完备周全的设施,赢得每位住宿客人由衷的好评。首家欣庭套房酒店于2009年在美国北卡州开业,在公司的核心经营思想指导下,加之早期成功经营的经验为基础,欣庭套房酒店很快得以迅速成长,并取得了长足的发展。新加盟的酒店从一开始就能以其设施豪华而闻名,并以其稳定的产品质量和出色的服务在酒店业享有盛誉。

加州希尔顿欣庭套房酒店位于加州的崔西市,详细地址:2455 North Corral Hollow Tracy, California 95377。崔西市是美国加利福尼亚州圣华金县下属的一座城市,位于205号,580号和5号高速包围的三角区域。崔西市距离加州首府萨克拉门托,旧金山和圣何塞只有一个小时的路程,距离洛杉矶也只有几个小时的路程。项目所在位置交通非常便利,靠近205号高速公路。酒店占地1.89英亩,共四层,拥有客房94间,建筑面积64,845平方英尺。酒店设施完备,有早餐室,健身房,商务中心,洗衣房和室内泳池等。酒店定位为长住型酒店,致力于兼顾舒适与经济,为顾客提供最佳的住店体验。酒店地理位置非常方便,无论是休息、工作或享乐的空间都非常宽敞,让旅客感受现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境,是旅游和商务出差人士的最佳选择。酒店建筑施工期为14个月,开业时间预计在2019年。

会客厅

客房

项目优势
• 节能贷款还款“零”拖欠。加州希尔顿欣庭套房酒店(Home2 Suites by Hilton)政府节能贷款项目(PACE)对于借款企业还款的约束力比一般的EB-5项目更加强有力。市政府,地方政府或县级政府通过建立PACE机制与私人贷方合作,为企业主提供与节能和绿色能源等相关的项目建设和改造提供前期融资。此贷款的偿付将以对物业税单进行评估,并以地产税收的形式收回。由于地产税是政府税收,所以它在所有企业应付债务里永居第一优先顺位,如果企业出现迟付或欠付款额的情况,政府会第一时间将其固定资产拍卖,收回本金并优先偿付第一贷款顺位放贷方,即EB-5投资人。

• 酒店未来现金流有保障。项目选址优势明显,综合当地市场和经济发展前景,以及管理团队的丰富经验,酒店未来几年现金流充足,发展潜力浓厚,偿还贷款没有任何压力。

• EB-5资金处于清偿第一顺位,数倍以上固定资产抵押。PACE贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付地产税,地方政府有权启动对企业固定资产进行司法拍卖的程序,所得资金会通过债务清偿的形式优先偿付占第一贷款顺位的EB-5投资人。由于PACE贷款项目节能高效的特殊性以及项目建成后可大幅度节省企业能源开支,PACE项目的估值通常都在项目建造成本的倍余以上。

• 合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外,为投资者再提供一个灵活有效的退出方式,即通过向其它银行和金融机构出售贷款而实现。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到82.93 人,完全能满足5个投资人所需要的50个就业。并且,由于所需的50个就业全部来自建筑产生的就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• 第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管。项目有美国权威的专业建筑施工公司提供的全面资金管控及施工监管,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。 

资金结构和用途
项目资金总需求量约为$2083万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款250万美元(占总资金来源12%),非EB-5第一商业贷款770万美元(37%),PACE贷款480万美元(23%),以及借贷企业本身提供的现金投入583万美元(28%)。需要说明的是:ALC提供的第一贷款250万美元,系来自5个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。



创造就业分析
加州希尔顿欣庭套房酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个ALC酒店项目的成功经验,从项目所需的直接就业和建筑产生的就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的就业:根据不少于$1283万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的就业总数将在59.03人。 

B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增15个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少8.90个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少23.90。

因此,本项目的总就业数将会达到82.93人,能满足8位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集8位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的50个就业将全部来自建筑产生的就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。 

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过该第三方监管机构的严格审核过滤,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

接下来,在资金发放后的一个月内,监管机构会进行下一个更重要的跟进工作:对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在了正确的地方,并出具施工进度报告。 

报告须包括:
a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片

ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目施工报告,含以上所有信息。所有项目全部都有第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管,确保EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!

项目选址
加州希尔顿欣庭套房酒店位于加州的崔西市。崔西市是美国加利福尼亚州 圣华金县下属的一座城市,位于205号,580号和5号高速包围的三角区域。建市于1910年7月22日,面积大约为22平方英里(57平方公里)。根据2010年美国人口普查,该市有人口82,922人。
崔西市政府

作为加州最友好的城市之一,崔西市是一个悠闲放松的好去处。该市有大大小小的公园和博物馆,包括崔西市历史博物馆,崔西市大剧院等。
崔西市大剧院

崔西市位于由580,205和5号这3条高速公路组成的三角形区域。崔西市距 离加州首府萨克拉门托,旧金山和圣何塞只有一个小时的路程,距离洛杉矶也只有几个小时的路程。如果您想要去国家公园游玩,崔西市离优胜美地和太浩湖都仅两三个小时车程。
优胜美地国家公园

太浩湖

加州希尔顿欣庭套房酒店的具体地址是2455 North Corral Hollow Tracy, California 95377。项目所在位置交通非常便利,靠近205号高速公路。
详细地址:2455 North Corral Hollow Tracy, California 95377

管理团队
项目的开发管理工作将由RAAD酒店开发有限公司(RAAD Hospitality Group)承担。公司于 1990年成立,在业界有非常高的声誉,该公司的负责人Sandip S Patel先生有超过30年的房地产行业以及酒店开发管理的经验,由该公司持有和运营的连锁酒店有精选国际酒店, 希尔顿酒店, 温德姆酒店, 贝斯特韦斯特酒店,拉昆塔酒店等。除了酒店开发之外,公司还在餐饮行业有着丰富的经验。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,加州希尔顿欣庭套房酒店的主要负责人Sandip S Patel先生信用记录良好,无拖欠款记录。

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为14个月,开业时间预计在2019年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司U.S.HOTEL提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到1,920万美元,稳定经营后的估值将达到2,150万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑: 

• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 崔西市环境优美,紧邻各个国家公园和加州主要城市
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势 
• 连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来三年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:


综上所述,加州希尔顿欣庭套房酒店PACE项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到PACE项目,给投资人提供了最大限度的资金安全。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

PACE贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上实现了绿卡和资金安全的双重保障。 


来源:美国移民ALC


如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


ALC新项目发布 | No.71 北卡万豪广场套房酒店

北卡万豪广场套房酒店 No.71—TownePlace Suites by Marriott项目发布
 

2240 Blowing Rock Road Boone, NC 28607

 项目概述
万豪国际集团(Marriott International, Inc.)是全球首屈一指的国际酒店管理公司,拥有遍布全球74个国家和地区的超过4000家酒店和21个品牌。万豪国际集团的总部位于美国马里兰州贝赛斯达。万豪酒店及万豪度假酒店乃享誉全球的万豪国际旗下之旗舰品牌,拥有逾70年历史,酒店遍布全球多个旅游热点,为各地旅客带来极尽难忘的住宿体验。殷勤亲切的服务和完备周全的设施,赢得每位住宿客人由衷的好评。首家万豪酒店于1957年在美国华盛顿开业,在公司的核心经营思想指导下,加之早期成功经营的经验为基础,万豪酒店很快得以迅速成长,并取得了长足的发展。新加盟的酒店从一开始就能以其设施豪华而闻名,并以其稳定的产品质量和出色的服务在酒店业享有盛誉。到1981年,万豪酒店的数量已超过100家,并拥有40000多间高标准的客房,创下了当年高达20亿美元的年销售额。 
 
北卡万豪广场套房酒店位于北卡州沃托加县(Watauga County)的布恩市(Boone),详细地址:2240 Blowing Rock Road, Boone, North Carolina 28607。布恩市是沃托加县的县治,坐落在北卡州美丽的的阿巴拉契亚山脉之上,被全美最权威的媒体之一U.S. News评选为全美前十大最适合养老的城市。作为沃托加县的中心,布恩市同样也是阿巴拉契亚州立大学的所在地。布恩市距离祖父山仅数英里,被誉为美国东南部最佳户外探险胜地之一,尤其是冬季运动。酒店所在位置交通非常便利,紧临321号高速公路,离阿巴拉契亚州立大学仅5分钟车程。酒店占地5.29英亩,共四层,拥有客房92间。酒店设施完备,有早餐室,健身房,商务中心,洗衣房和室外泳池等。酒店定位为长住型酒店,致力于兼顾舒适与经济,为顾客提供最佳的住店体验。酒店地理位置非常方便,无论是休息、工作或享乐的空间都非常宽敞,让旅客感受现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境,是商务出差人士的最佳选择。酒店建筑施工期为12个月,开业时间预计在2019年。
 
客房
 
项目优势
• 高级贷款多重金融风控审批。北卡万豪广场套房酒店(TownePlace Suites) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。它不仅要符合美国移民局对EB-5项目的普遍性要求,还要通过美国中小企业局(SBA)近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的SBA将对企业主的经营经验,抵押偿付条件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。 
 
• 酒店未来现金流有保障。项目选址优势明显,综合当地市场和经济发展前景,以及管理团队的丰富经验,酒店未来几年现金流充足,发展潜力浓厚,偿还贷款没有任何压力。 
 
• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业的固定资产来清偿债务。酒店建成后的估值将达到1190万美元,稳定经营后的估值将达到1280万美元,是EB-5贷款数额的数倍。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。SBA贷款是EB-5的“安全垫”。 
 
• 合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外,为投资者再提供一个灵活有效的退出方式,即通过向其它银行和金融机构出售贷款而实现。 
 
• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到62.59人,完全能满足3个投资人所需要的30个就业。并且,由于所需的30个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。 
 
• 第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管。项目有美国权威的专业建筑施工公司提供的全面资金管控及施工监管,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。 
 
资金结构和用途
项目资金总需求量约为$1300万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款150万美元(占总资金来源12%),非EB-5第一商业贷款550万美元(42%),SBA第二贷款300万美元(23%),以及借贷企业本身提供的现金投入300万美元(23%)。需要说明的是:ALC提供的第一贷款150万美元,系来自3个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。



 创造就业分析
北卡万豪广场套房酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个ALC酒店项目的成功经验,从项目所需的直接就业和建筑产生的就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。
 
A. 由于建筑带来的就业:根据不少于$1141万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的就业总数将在43.63人。 
 
B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增14个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少4.96个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少18.96。
 
因此,本项目的总就业数将会达到62.59人,能满足6位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集3位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的30个就业将全部来自建筑产生的就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。 
 
第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:
 
1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。
 
在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过该第三方监管机构的严格审核过滤,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

 接下来,在资金发放后的一个月内,监管机构会进行下一个更重要的跟进工作:对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在了正确的地方,并出具施工进度报告。 
 
报告须包括:
a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片

 ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目施工报告,含以上所有信息。所有项目全部都有第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管,确保EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!
 
项目选址
北卡万豪广场套房酒店选址于北卡州沃托加县(Watauga County)的布恩市(Boone)。布恩市是沃托加县的县治,坐落在北卡州美丽的的阿巴拉契亚山脉之上,被全美最权威的媒体之一U.S. News评选为全美前十大最适合养老的城市。 
布恩市
 
美丽的的阿巴拉契亚山脉
 
该城市得名于著名的先驱者和探险家丹尼尔布恩。布恩市于1872年成立,城市人口已达到近2万人。作为沃托加县的中心,布恩市同样也是阿巴拉契亚州立大学的所在地。 
阿巴拉契亚州立大学
 
布恩市距离祖父山仅数英里,被誉为美国东南部最佳户外探险胜地之一,尤其是冬季运动。 
祖父山
 
北卡万豪广场套房酒店的具体地址是2240 Blowing Rock Road, Boone, North Carolina 28607。酒店所在位置交通非常便利,紧临321号高速公路,离阿巴拉契亚州立大学仅5分钟车程。 
详细地址:2240 Blowing Rock Road, Boone, North Carolina 28607
 
管理团队
项目的开发管理工作将由Milan房产开发有限公司(Milan Real Estate, LLC)承担。Milan房产开发有限公司总裁Raken Shah先生有多年的商业酒店和餐饮地产的开发经验,所管理和开发的商业地产总价值超过两亿美金。公司的总裁Raken Shah先生在印度获得工程师学位,之后创办了自己的建筑公司,参与印度的国家道路建设,有多年的建筑经验。同时,他还在美国拥有多家赛百味连锁餐厅和加油站,在连锁餐饮管理上经验丰富。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,北卡万豪广场套房酒店的主要负责人Raken Shah信用记录良好,无拖欠款记录。 
 
抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为12个月,开业时间预计在2019年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司HVS咨询有限公司提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到1190万美元,稳定经营后的估值将达到1280万美元,是EB-5贷款额的数倍。
 
现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑: 
 
• 布恩市环境优美,被全美最权威的媒体之一U.S. News评选为全美前十大最适合养老的城市
• 酒店区位优势明显,交通便捷,周边企业众多,商业发展潜力浓厚,靠近目标市场,未来经济增长势头乐观,市场需求强劲 
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应
 
在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

 综上所述,北卡万豪广场酒店SBA 504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府贷款方式投入到美国中小企业,给投资人提供了最大限度的资金安全。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。 
 
SBA 504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上实现了绿卡和资金安全的双重保障。 
 
 
来源:ALC走进美国
 
 
如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


ALC新项目发布 | No.72 华盛顿州精品双子酒店

华盛顿州精品双子酒店 No.72—Sleep Inn & Mainstay Suite, Spokane, Washington项目发布

3809 South Geiger Boulevard Spokane, Washington 99224

项目概述
Sleep Inn &Suites舒眠套房酒店和Mainstay Suites主流套房酒店是美国精品国际酒店集团旗下的品牌。美国精品国际酒店集团(Choice Hotels International)是世界排名第二的饭店特许经营公司。精品最早起源于信誉良好的品质客栈(Quality Inn)连锁集团,这是一家以中等价格一贯的高质量服务的饭店业先驱。1981年,随着舒适酒店(Comfort Inn)的开设和发展,精品开始快速发展。在相继收购了Clarion、Rodeway Inn和Econo Lodge之后,精品又对Sleep Inn和MainStay Suites进行了革命性的改造,使自身的业务范围得到全面拓展,从经济型消费到高消费,从基本服务到高档次的娱乐享受,各种服务无所不包,能够满足社会各阶层人士的需求。精品目前已在36个国家开设了4000多家饭店、小旅馆、全套间饭店和度假区,并有部分正处于是建设之中,这些饭店分属于以下品牌:Comfort, Quality, Clarion, Sleep Inn, Ascend, Cambria Suites, Suburban, Econo Loddge, Rodeway Inn和MainStay Suites。


华盛顿州精品双子酒店位于华盛顿州的斯波坎市(Spokane),详细地址:3809 South Geiger Boulevard Spokane, Washington 99224。斯波坎位于内陆西北部的中心地带,是华盛顿人口第二多的城市。斯波坎市环境优美,在过去的41年里,斯波坎三次被选为“全美城市”,最近的一次是2015年。酒店所在位置交通非常便利,紧临90号高速公路和斯波坎国际机场。精品双子酒店是一个三层的双品牌酒店,占地7.26英亩,包括Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店和Mainstay Suites主流套房酒店。Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店有客房46间,Mainstay Suites主流套房酒店有客房41间,总共99个停车位。酒店设施有室内游泳池,健身房,商业中心洗衣房以及早餐室等。2个酒店将共享全部公共设施和同一个管理团队,保洁团队和销售团队。无论是休息、工作或享乐,精品双子酒店都能让旅客在感受其现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,精品双子酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为12个月,开业时间预计在2019年。


项目优势
• 高级贷款多重金融风控审批。华盛顿州精品双子酒店(Sleep Inn & Mainstay Suite)项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。它不仅要符合美国移民局对EB-5项目的普遍性要求,还要通过金融机构的多重金融风控审批,对企业主的经营经验,抵押偿付条件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。项目选址优势明显,综合当地市场和经济发展前景,以及管理团队的丰富经验,酒店未来几年现金流充足,发展潜力浓厚,偿还贷款没有任何压力。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业的固定资产来清偿债务。投资人的EB-5资金与金融机构的资金,在清偿顺位上共占第一顺位(Pari Passu)。

• 合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外,为投资者再提供一个灵活有效的退出方式,即通过向其它银行和金融机构出售贷款而实现。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到76.30人,完全能满足4个投资人所需要的40个就业。并且,由于所需的40个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• 第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管。项目有美国权威的专业建筑施工公司提供的全面资金管控及施工监管,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金结构和用途
项目资金总需求量约为$1188万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款200万美元(占总资金来源17%),和非EB-5第一商业贷款572万美元(48%) (其中SBA提供担保的资金额度为500万美元),以及借贷企业本身提供的现金投入416万美元(35%)。需要说明的是:ALC提供的第一贷款200万美元,系来自4个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。



创造就业分析
华盛顿州精品双子酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个ALC酒店项目的成功经验,从项目所需的直接就业和建筑产生的就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的就业:根据不少于$935万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的就业总数将在57.09人。 

B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增12个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少7.21个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少19.21。

因此,本项目的总就业数将会达到76.30人,能满足7位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集4位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的40个就业将全部来自建筑产生的就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。 

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过该第三方监管机构的严格审核过滤,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

接下来,在资金发放后的一个月内,监管机构会进行下一个更重要的跟进工作:对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在了正确的地方,并出具施工进度报告。 

报告须包括:
a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片

ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目施工报告,含以上所有信息。所有项目全部都有第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管,确保EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!

项目选址
华盛顿州精品双子酒店选址于华盛顿州的斯波坎市(Spokane)。斯波坎位于内陆西北部的中心地带,是华盛顿人口第二多的城市。斯波坎市环境优美,有斯波坎河穿过城市以及斯波坎市中心的滨河公园。
斯波坎市

美丽的斯波坎河

在过去的41年里,斯波坎三次被选为“全美城市”,最近的一次是2015年, “全美城市”奖项是全国十大荣誉之一。
斯波坎2015年被选为“全美城市”

这座城市每年举办很多大型的社区活动,节日庆典和聚会,包括全国最大的定时公路赛Lilac Bloomsday Run以及最大的三对三篮球锦标赛Hoopfest。
定时公路赛Lilac Bloomsday Run

华盛顿州精品双子酒店的具体地址是3809 South Geiger Boulevard, Spokane, Washington 99224。酒店所在位置交通非常便利,紧临90号高速公路和斯波坎国际机场。
详细地址:3809 South Geiger Boulevard, Spokane, Washington 99224

管理团队
项目的开发管理工作将由H&H酒店开发有限公司(H&H Hospitality Spokane, LLC)承担。H&H酒店开发有限公司总裁Kevin Hoyle先生有多年的财富管理和地产开发经验,他于1997年创立了Hoyle Capital Management, Inc,一家金融咨询公司。在此之前,他是H3TLegacy Capital Partners的总裁和首席执行官,这家公司专来投资房地产的对冲基金。

酒店的运营管理由Lighthouse Hospitality Group承担。Lighthouse Hospitality有超过32年的酒店管理经验,将负责酒店的团队招聘和提供客户服务。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,华盛顿州精品双子酒店的主要负责人Kevin Hoyle信用记录良好,无拖欠款记录。

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为12个月,开业时间预计在2019年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司HVS咨询有限公司提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到1,170万美元,稳定经营后的估值将达到1,300万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑: 

• 酒店开业经营后估值将达到1,170万美元,稳定经营后的估值将达到1,300万美元,是EB-5贷款额的数倍。
• 酒店区位优势明显,交通便捷,周边企业众多,商业发展潜力浓厚,靠近目标 市场,未来经济增长势头乐观,市场需求强劲 
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,华盛顿州精品双子酒店项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金投入到美国中小企业,给投资人提供了最大限度的资金安全。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

 
来源:ALC走进美国


如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


ALC新项目发布 | No.70乔治亚喷泉老人中心

乔治亚喷泉老人中心(The Fountains at Carterville)项目发布
 
901 Douthit Ferry Road, Cartersville, Georgia 30120

项目概述
乔治亚喷泉老人中心位于乔治亚州卡特斯维尔市,详细地址:901 Douthit Ferry Road, Cartersville, Georgia 30120。卡特斯维尔市地处亚特兰大北部连绵起伏的丘陵地带,位于Etowah河畔,附近有Allatoona湖,是一个充满活力的城市。卡特斯维尔的娱乐和文化活动丰富。城市有很多体育馆,文娱中心和众多大大小小的公园,最著名的公园是Dellinger公园。老人中心所在位置环境优美,步行即可到Delinger公园和SamSmith公园。乔治亚喷泉老人中心是一家大型老年公寓和活动中心,占地5.39英亩,共两层,建筑面积56,821平方英尺,总共60个房间,含单间宿舍和两室公寓,74个床位。公用设施包括餐厅,图书馆,网吧,美容院,杂货店,健身房,康复理疗区,洗衣店,棋牌室,娱乐中心,还有户外活动区,球场,烧烤和园艺等不同区域,是一家具现代装修和设施的涵盖居住、商业零售、办公区、医疗服务、多功能娱乐休闲厅为一体的老年活动中心。乔治亚喷泉老人中心的建成将大大便利临近城市的老年退休人员,解决成年子女家庭的后顾之忧,并同时解决大批就业名额,而带动地方经济的发展。项目建筑施工期为8个月,开业时间预计在2019年。
 
项目优势
• 高级贷款多重金融风控审批。乔治亚喷泉老人中心(The Fountains at Carterville) SBA 7(a)贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。它不仅要符合美国移民局对EB-5项目的普遍性要求,还要通过美国中小企业局(SBA)近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的SBA将对企业主的经营经验,抵押偿付条件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。
 
• 项目未来现金流有保障。项目选址优势明显,综合当地市场和经济发展前景,以及管理团队的丰富经验,项目未来几年现金流充足,发展潜力浓厚,偿还贷款没有任何压力。
 
• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 7(a)贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业的固定资产来清偿债务。投资人的EB-5资金与SBA所担保的贷款部分,在清偿顺位上共占第一顺位(Pari Passu)。
 
• 合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外,为投资者再提供一个灵活有效的退出方式,即通过向其它银行和金融机构出售贷款而实现。
 
• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到92.99人,完全能满足3个投资人所需要的30个就业。并且,由于所需的30个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。
 
• 第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管。项目有美国权威的专业建筑施工公司提供的全面资金管控及施工监管,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。
 
资金结构和用途
项目资金总需求量约为$1092万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款150万美元(占总资金来源14%),和非EB-5第一商业贷款795万美元(73%) (其中SBA提供担保的资金额度为500万美元),以及借贷企业本身提供的现金投入147万美元(13%)。需要说明的是:ALC提供的第一贷款150万美元,系来自3个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。



创造就业分析
乔治亚喷泉老人中心的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个ALC老人中心项目的成功经验,从项目所需的直接就业和建筑产生的就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。
 
A. 由于建筑带来的就业:根据不少于$721万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的就业总数将在63.07人。
 
B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增18个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少11.92个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少29.92。
 
因此,本项目的总就业数将会达到92.99人,能满足9位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集3位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的30个就业将全部来自建筑产生的就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。
 
第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:
 
1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。
 
在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过该第三方监管机构的严格审核过滤,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

接下来,在资金发放后的一个月内,监管机构会进行下一个更重要的跟进工作:对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在了正确的地方,并出具施工进度报告。
 
报告须包括:
a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片

 ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目施工报告,含以上所有信息。所有项目全部都有第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管,确保EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!
 
项目选址
乔治亚喷泉老人中心位于乔治亚州的卡特斯维尔市。该市地处亚特兰大北部连绵起伏的丘陵地带,位于Etowah河畔,附近有Allatoona湖,是一个充满活力的城市。
卡特斯维尔市
 
Allatoona 湖
 
卡特斯维尔的娱乐和文化活动丰富。城市有很多体育馆,文娱中心和众多大大小小的公园。该市最著名的公园是Dellinger公园,占地111英亩,包括网球场,运动场,奥林匹克规模的游泳池和2英里的步行/慢跑路径,郁郁葱葱的树木繁茂,湖泊和凉亭。除此之外,该城市还有很多博物馆,包括大剧院,布斯西部艺术博物馆和巴托历史中心。
布斯西部艺术博物馆
 
乔治亚喷泉老人中心的具体地址是901 Douthit Ferry Road, Cartersville, Georgia 30120。老人中心所在位置环境优美,步行即可到Delinger公园和SamSmith公园。
乔治亚喷泉老人中心外观设计和地理位置卫星图
 
详细地址:901 Douthit Ferry Road, Cartersville, Georgia 30120
 
管理团队
项目的开发管理工作将由卡特斯维尔喷泉房产开发有限公司(TheFountains in Cartersville LLC)承担。卡特斯维尔喷泉房产开发有限公司总裁Craig Thomas先生有多年的地产以及老人中心的开发经验。他毕业于Kennesaw州立大学,开发成功的老人中心包括在Cedarcrest的Overlook老人中心等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,乔治亚喷泉老人中心的主要负责人Craig Thomas信用记录良好,无拖欠款记录。
 
抵押商业地产估值
该老人中心优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务在当地有绝对的吸引力和竞争优势,商业前景乐观。项目建筑施工期为8个月,开业时间预计在2019年。根据世界领先的老人中心估值及咨询公司HealthTrust咨询有限公司提供的估值报告,项目开业经营后估值将达到1,100万美元,稳定经营后的估值将达到1,260万美元,是EB-5贷款额的数倍。
 
现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况,项目开发商对项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑:
 
• 项目所在位置地理位置优越,交通便利,靠近医疗设施和休闲娱乐的区域
• 该地区的老年人数在增加中,对老年中心服务的需求会继续提高
• 卡特斯维尔市环境优美,气候温和,适宜养老
• 老年公寓活动中心建成后状况最优,较其他中心具有竞争优势
• 此项目的开发商和管理层有很丰富的行业经验
 
在前述宏观市场分析的基础上,综合项目周边商业及竞争者的经营数据,项目开发商对建设完工后的未来三年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,乔治亚喷泉老人中心SBA 7(a)项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的就业,完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。
 
SBA 7(a)贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

 


ALC新项目发布 | No.69宾州假日智选酒店

宾州假日智选酒店(HolidayInnExpress Pennsylvania)项目发布
 

300LeeDrive PlymouthMeeting,MontgomeryCounty,Pennsylvania 19462

项目概述
宾州假日智选酒店位于宾州的普利茅斯米市(Plymouth Meeting),详细地址:300 Lee Drive, Plymouth Meeting, Montgomery County, Pennsylvania 19462。普利茅斯米市环境优美,适宜居住,是全美最安全的城市之一,同时也是全美最适宜居住的城市之一。全世界最大的居家用品店宜家家居的美国总部曾设在该城市。酒店所在位置交通非常便利,位于276号高速路旁,离费城近半小时车程。酒店占地3.07英亩,共四层,拥有客房107间,建筑面积60,532平方英尺,119个停车位。酒店设施完备,有早餐 室,健身房,商务中心,洗衣房和室内泳池等。酒店致力于兼顾舒适与经济,为顾客提供最佳的住店体验,装修风格时尚别致,简洁明快,客房内 设施齐全、完善,24小时热水,独立卫浴,电视电话等一应俱全。酒店地理位置非常方便,无论是休息、工作或享乐的空间都非常宽敞,让旅客感受现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境,是旅游和商务出差人士的最佳选择。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2020年。
 
项目优势
政府多重金融风控审批。宾州假日智选酒店(Holiday Inn Express)SBA 7(a)贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5 项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。
 
• 项目未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为1,600万美元,其中300万美元将来自6名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。 酒店建成后的估值将达到1,650万美元,是EB-5贷款数额的数倍。
 
• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 7(a)贷款条例 中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金与SBA所担保的贷款部分,在清偿顺位上共占第一顺位(Pari Passu)。
 
• 项目选址优势明显。酒店位于宾州的普利茅斯米市(Plymouth Meeting)。普利茅斯米市环境优美,是全美最适宜居住的城市之一。全世界最大的居家用品店之一的宜家家居美国总部在该城市。酒店所在位置交通非常便利,位于276高速路旁,地理优势明显,交通便利。酒店条件优越,建成后入住率无忧,保障充足现金流。
 
• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到99.06人,完全能满足6个投资人所需要的60个就业。并且,由于所需的60个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。
 
• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。
 
资金需求与来源
酒店开发商Simrai酒店开发有限责任公司(Simraj Hospitality Management LLC)将目光锁定在宾州的普利茅斯米市,并计划在此兴建假日智选酒店。项目资金总需求量约为$1,600万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款300万美元(占总资金来源19%),和非EB-5第一商业贷款820万美元(51%) (其中SBA提供担保的资金额度为400万美元),以及借贷企业本身提供的现金投入480万美元(30%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款300万美元,系来自6个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。



创造就业分析
宾州假日智选酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。
 
A. 由于建筑带来的就业:根据不少于$1098万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的就业总数将在71.77人。
 
B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增16个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少11.29个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少27.29。
 
因此,本项目的总就业数将会达到99.06人,能满足9位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集6位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的60个就业将全部来自建筑产生的就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。
 
第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:
 
1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。
 
经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。
 
具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协议。

签署以上协议的一共有四方:
 
1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团
 
此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。
 
建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!
 
项目选址
宾州假日智选酒店选址于宾州蒙哥马利县的普利茅斯米市。据2010年数据统计,该市人口组成有82.2%白人,8.4%亚裔,6.2%非洲裔美国人,其余为拉丁美裔,西班牙裔等。
普利茅斯米市

普利茅斯米市环境优美,适宜居住,是全美最安全的城市之一,同时也是全美最适宜居住的城市之一。
普利茅斯米市宜人的居住环境

另外,全世界最大的居家用品店宜家家居的美国总部曾设在该城市。宜家家居是开创以平实价格销售自行组装家具的领导品牌,目前是全球最大家具零售企业。
宜家家居

著名的国家历史遗址普利茅斯米会议室(Plymouth Friends Meetinghouse )位于该城市,该建筑建于1708年,在美国独立战争的时候,该建筑还被用来作为军用医院。
普利茅斯米会议室

宾州假日智选酒店的具体地址是300 Lee Drive, Plymouth Meeting, Montgomery County, Pennsylvania 19462。酒店所在位置交通非常便利,位于276号高速路旁,离费城近半小时车程。
宾州假日智选酒店选址卫星图

详细地址:300 Lee Drive, Plymouth Meeting, Montgomery County, Pennsylvania 19462

管理团队
项目的开发管理工作将由simraj酒店开发有限责任公司(Simraj Hospitality Management LLC)承担。该公司负责人Rajinikant Parekh和Simal Patel先生有多年的连锁酒店开发经验,由其开发完成的项目包括位于宾州York市的烛木套房酒店,舒适套房酒店,贝斯特韦斯特酒店和速8酒店,以及宾州Lebanon市的假日智选酒店,汉普顿酒店等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,宾州假日智选酒店的主要负责人Rajinikant Parekh和Simal Patel先生信用记录良好,无拖欠款记录。
 
SBA 7(a)贷款风险评估
按照SBA 7(a)贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于共占第一清偿顺位的美国借贷中心EB-5贷款与含美国中小企业局担保的非EB-5贷款的风险抵押,项目基本条件符合SBA 7(a)贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸 引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2020年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司LWHA提供的估值报告,酒店建成后估值将达到1,650万美元,是EB-5贷款额的数倍。
 
现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:
 
• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 普利茅斯米市环境优美,有浓厚的历史底蕴,吸引众多游客
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应
 
在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,宾州假日智选酒店SBA 7(a)项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的就业,完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。
 

SBA 7(a)贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

 



ALC新项目发布 | NO.66 佛州万豪费尔菲德套房酒店


佛州万豪费尔菲德套房酒店(Fairfield Inn and Suites)项目发布

 
9302 N 30th Street, Tampa, FL 33612

项目概述
费尔菲德(Fairfield)是由万豪国际集团(Marriott International, Inc.)1987年创立的经济型住宿酒店品牌,其初衷是与其它包括温德姆戴斯酒店(Days Inn),希尔顿欢朋酒店(Hampton Inn)和红屋顶酒店(Red Roof Inn)在内的经济型酒店竞争。为了在同类别竞争对手中脱颖而出,费尔菲德酒店推行“评分制”策略,让住宿的客人对酒店服务进行“优秀”、“一般”、“差”的评分,通过此举获知酒店在运营管理和客服质量上存在哪些问题并相应做出改善。费尔菲德深知优秀的酒店服务离不开优秀的员工,因此十分注重对员工的选拔和雇用,其提供的薪资待遇高于同行业竞争者,这在激励员工的同时也提升了人才保留率。
 
万豪费尔菲德套房酒店坐落于佛罗里达州的坦帕市(Tampa),详细地址:9302 N 30th Street, Tampa, FL 33612 。坦帕(Tampa)是美国佛罗里达半岛西岸海港城市群,位临坦帕湾,外连墨西哥湾。城市群包括圣彼得堡和清水海滩,坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,是美国重要的旅游城市之一,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。酒店所在位置交通非常便利,位于275号高速公路旁,紧临南佛罗里达大学,离坦帕国际机场仅17分钟车程。酒店占地1.35英亩,共5层,83个房间,建筑面积52,192平方英尺。酒店每个房间里都配备液晶电视,微波炉,冰箱,咖啡机等。此外,酒店还配备早餐厅,健身房,商务中心,会议中心,以及提供免费无线网络和自助洗衣机。无论是休息、工作或享乐,万豪费尔菲德套房酒店都能让旅客在感受其现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,万豪费尔菲德套房酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2019年。
 

项目优势
• 政府多重金融风控审批。佛州万豪费尔菲德套房酒店(Fairfield Inn and Suites) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。
 
• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为1106万美元,其中300万美元将来自6名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到1020万美元,稳定经营后的估值将达到1140万美元,是EB-5贷款数额的数倍。
 
• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA 504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。
 
• 项目选址优势明显。酒店位于佛罗里达州坦帕市, 坦帕区的旅游业发达,有着全美最出名的盐白沙滩清水海滩,酒店周边交通便利,紧临新开业的坦帕奥特莱斯。坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。酒店建成后入住率无忧,保障充足现金流。
 
• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到95.66人,完全能满足6个投资人所需要的60个就业。并且,由于所需的60个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。
 
• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。
 
资金需求与来源
酒店开发商Tampa Lodging酒店开发有限公司(Tampa Lodging, LLC.)将目光锁定在佛罗里达的坦帕市,并在此地兴建万豪费尔菲德套房酒店。项目资金总需求量约为$1,106万美元,美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款300万美元(占总资金来源27%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款253万美元(23%),SBA中小企业局的第二贷款332万美元(30%),以及借贷企业本身提供的现金投入221万美元(20%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款300万美元,系来自6个EB-5 投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。

 
创造就业分析
佛州万豪费尔菲德套房酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。
 
A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$819资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在62.95人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)
 
开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增18个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少14.71个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少32.71个。
 
因此,本项目的总就业数将会达到95.66人,能满足9位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集6位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的60个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。
 
第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:
 
1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。
 
经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。
 
具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协议。

 签署以上协议的一共有四方:
 
1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团
 
此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。
 
建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!
 
项目选址
佛州万豪费尔菲德套房酒店选址于佛罗里达州坦帕市(Tampa)。坦帕(Tampa)是美国佛罗里达半岛西岸海港城市群,位临坦帕湾,外连墨西哥湾。城市群包括圣彼得堡和清水海滩,坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。坦帕是美国重要的旅游城市之一,市区以西有名扬全美的清水海滩(Clearwater Beach),在市区中,有迪斯尼式的游乐场布斯克花园,是游览者梦寐以求的游玩场所。此外,坦帕所产优质哈瓦那雪茄烟名闻全国。
Tampa坦帕
 
坦帕湾位于墨西哥湾内,佛罗里达州西部,有着全美最美丽的盐白沙滩、全美第一的阳光以及艺术之城圣彼德斯堡。在美国一些旅游网站每年例行的十大海滩的评选中,这里的盐白沙滩常年占据两个以上的席位,最为著名的则为清水海滩。
清水海滩(Clearwater Beach)
 
坦帕的战略地位极其重要,距离加勒比海地区、南美洲、非洲和南欧地区都很近,著名的美国麦克戴尔空军基地就常驻与此。市中心有坦帕大学(University of Tampa)及位于圣彼得堡的南佛罗里达大学(University of South Florida)。
南佛罗里达大学(University of South Florida)
 
佛州万豪费尔菲德套房酒店的具体地址是9302 N 30th Street, Tampa, FL 33612 。酒店所在位置交通非常便利,位于275号高速公路旁,紧临南佛罗里达大学,离坦帕国际机场仅17分钟车程。
佛州万豪费尔菲德套房酒店选址卫星图
 
详细地址:9302 N 30th Street, Tampa, FL 33612
 
管理团队
项目的开发管理工作将由Tampa Lodging酒店开发有限公司(Tampa Lodging, LLC)承担。公司负责人Sanjay Patel在业界有非常高的声誉,有超过20年的酒店和连锁店的开发经验,由该公司持有和运营的酒店和连锁店包括乔治亚洲Statesboro的速8酒店,Tampa的戴斯酒店,假日智选酒店,Palataka市的汉普顿酒店,南卡Ikatie市的费尔菲德酒店等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,佛州万豪费尔菲德套房酒店的主要负责人Sanjay Patel先生信用记录良好,无拖欠款记录。
 
SBA 504贷款风险评估
按照SBA 504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2019年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司Beshears and Associates酒店估值报告咨询有限公司提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到1,020万美元,稳定经营后的估值将达到1,140万美元,是EB-5贷款额的数倍。
 
现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:
 
• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 佛罗里达坦帕市环境优美,气候温和,游客量大
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁酒店带来品牌效应
 
在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,佛州万豪费尔菲德套房酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。
 
SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。
 
SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

ALC新项目发布 | NO.68 佛州自由庭院社区

相关知识点:
PACE(Property Assessed Clean Energy Programs)是美国政府为有效使用清洁能源和再生能源的开发项目,量身定制发行政府债券,全力护航金融机构的政府贷款项目。EB-5投资仍是第一贷款,政府第二贷款,是政府发行债券融资。

官网链接了解详情:
https://energy.gov/eere/slsc/property-assessed-clean-energy-programs

佛州自由庭院社区(Liberty Park Florida)项目发布

1321 NE 24th Avenue, Cape Coral, FL 33909

项目概述
佛州自由庭院小区项目位于佛罗里达州珊瑚角市,详细地址:1321 NE 24th Avenue, Cape Coral, FL 33909。珊瑚角市(Cape Coral,Florida)是美国佛罗里达州李县的一个城市,位于佛罗里达半岛西岸克卢萨哈奇河河口北岸,为坦帕市和迈阿密之间最大的城市。该城市被誉为“海滨仙境”,拥有长640千米的可航水路,是世界上拥有运河航道最多的城市之一。项目所在位置交通非常便利,靠近78号公路,环境优美,紧邻运河。项目占地24.1英亩,待建项目包括320间高档公寓的住宅小区以及130个房间的老人疗养中心。其中,高档公寓有8栋建筑,每栋4层,总建筑面积为404,232平方英尺,小区内有泳池,娱乐中心,健身房,洗衣房等。老人疗养中心有2层,建筑面积为119,842平方英尺,配有2个护理中心,4个餐饮中心,多间活动室,咖啡厅,图书馆,电影院等设施。小区整体设计和建筑规格将按照当地的最高水平,庭院风的设计风格将打造一个舒适休闲的小区环境。项目建筑施工期为30个月,开业时间预计在2020年。

项目优势
节能贷款还款“零”拖欠。
佛州自由庭院小区(Liberty Park Florida)政府节能贷款项目(PACE)对于借款企业还款的约束力比一般的EB-5项目更加强有力。市政府,地方政府或县级政府通过建立PACE机制与私人贷方合作,为企业主提供与节能和绿色能源等相关的项目建设和改造提供前期融资。此贷款的偿付将以对物业税单进行评估,并以地产税收的形式收回。由于地产税是政府税收,所以它在所有企业应付债务里永居第一优先顺位,如果企业出现迟付或欠付款额的情况,政府会第一时间将其固定资产拍卖,收回本金并优先偿付第一贷款顺位放贷方,即EB-5投资人。

EB-5资金处于清偿第一顺位,数倍以上固定资产抵押。
PACE贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付地产税,地方政府有权启动对企业固定资产进行司法拍卖的程序,所得资金会通过债务清偿的形式优先偿付占第一贷款顺位的EB-5投资人。由于PACE贷款项目节能高效的特殊性以及项目建成后可大幅度节省企业能源开支,PACE项目的估值通常都在项目建造成本的2倍以上。

节能项目价值高于贷款数倍。项目建设的资金需求为7459万美元,其中2050万美元将来自41位EB-5投资者。项
目建成后的估值将达到7459万美元,稳定经营后的估值将达到8503万美元,远远高于EB-5贷款数额。

项目选址优势明显。
项目位于佛罗里达州的珊瑚角市(Cape Coral, Florida),该市位于佛罗里达半岛西岸克卢萨哈奇河河口北岸,为坦帕市和迈阿密之间最大的城市。该城市被誉为“海滨仙境”,拥有长640千米的可航水路,是世界上拥有运河航道最多的城市之一,每年吸引着成千上万的游客到此度假,被评为全美最适宜退休的城市之一。项目建成后经营无忧,保障充足现金流。

完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。
项目预计创造的总就业人数将达到700.33人,完全能满足41个投资人所需要的410个就业。并且,由于所需的410个就业全部来自建筑产生的就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

“等预算完工担保”,保证项目100%完工。
项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
项目开发商自由健康庭院开发有限公司(Liberty Health Park, LLC)将目光锁定在佛罗里达州的珊瑚角市,并在此地兴建佛州自由庭院社区项目。项目资金总需求量约为$7,459万美元,美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5贷款2,050万美元(占总资金来源27%),和非EB-5金融机构提供的商业贷款3,975万美元(53%),PACE贷款334万美元(5%),以及借贷企业本身提供的现金投入1,100万美元(15%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的贷款2,050万美元,系来自41位EB-5投资人的投资款汇总,每位投资人的投资金额为50万美元。
 
创造就业分析
佛州自由庭院社区的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个社区项目的成功经验,从项目所需的直接就业和建筑产生的就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的就业:根据不少于$5920万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的就业总数将在657.24人。

B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增30个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少13.09个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少43.09个。

因此,本项目的总就业数将会达到700.33人,能满足70位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集41位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的410个就业将全部来自建筑产生的就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。


具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协议。

签署以上协议的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
佛州自由庭院社区位于佛罗里达州的珊瑚角市。珊瑚角市(Cape Coral,Florida)是美国佛罗里达州李县的一个城市,位于佛罗里达半岛西岸克卢萨哈奇河河口北岸,为坦帕市和迈阿密之间最大的城市。该城市被誉为“海滨仙境”,拥有长640千米的可航水路,是世界上拥有运河航道最多的城市之一。
珊瑚角市

珊瑚角市因绵长的海滩和热闹非凡的码头而知名,此外,还拥有30多个娱乐公园和7个高尔夫球场,为游客提供了出游和运动的好去处。此外,观鸟为该市一项知名的活动,最多的鸟类为穴鴞,对于鸟类爱好者极具吸引力,在这里还可观赏到大量的野生动物。
珊瑚角市海边高尔夫球场

这座城市长640千米的运河系统使得众多的游客可以乘坐游船游览墨西哥湾的无限风光。该城市的文化资源丰富,包括历史博物馆、美术工作室、表演艺术中心等,是欣赏艺术的好去处。
 珊瑚角市芭芭拉曼剧院

珊瑚角市一年一度的艺术节于每年一月的第二个周末举办,约有300多位艺术家和手工艺人来此参加,这使其成为佛罗里达州西南部最大、最杰出的艺术节。2018年的珊瑚角市艺术节将于2018年1月13日到14日举办。
2018珊瑚角市艺术节宣传海报

佛州自由庭院社区的具体地址:1321 NE 24th Avenue, Cape Coral, FL 33909。项目所在位置交通非常便利,靠近78号公路,环境优美,紧邻运河。
佛州自由庭院社区选址卫星图

详细地址:1321 NE 24th Avenue, Cape Coral, FL 33909

管理团队
项目的开发管理工作将由自由健康庭院开发有限公司(Liberty Health Park,LLC)承担。公司在业界有非常高的声誉,该公司的负责人Joe R. Bonora先生有超过20年的房地产行业以及金融行业的经验,由该公司持有和运营的大型项目包括在佛罗里达州Fort Myers的325间高档公寓的社区,109个房间的老人疗养中心,位于佛罗里达州Lank O’ Lakes的77个房间的老人疗养中心,位于佛罗里达珊瑚角市的大型购物中心等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,佛州自由庭院社区项目的主要负责人Joe R. Bonora先生信用记录良好,无拖欠款记录。

PACE贷款条例及基本要求
按照PACE贷款的标准放贷条件,该项目须符合PACE计划对于节能安装或加热,通风空调系统,窗户,门和天窗,太阳能装置,高效水加热,高效率照明,替代性能源,车辆充电站等节能要求。此 项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,PACE贷款的偿付等同于地产税的优先权,但在清算时,PACE本金不能收复,也不会高于高级贷款,即PACE本金余额不会由于违约而增多。项目基本条件符合PACE贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
项目优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,精品高端的设计,全方位的服务将吸引大量前往当地安家置业及养老的群体,商业前景乐观。项目建筑施工期为30个月,开业时间预计在2020年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司ST. Franklin Street咨询有限公司和IRR咨询有限公司提供的估值报告,项目建成后的估值将达到7,459万美元,稳定经营后的估值将达到8,503万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况,项目开发商对项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 项目所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 珊瑚角市环境优美,被誉为“海滨仙境”,被评为全美最适宜退休的城市之一• 项目的建筑和设计品质当地最优,较周边其他类似项目具有竞争优势
• 该地对老人疗养中心以及高档公寓的需求量大

在前述宏观市场分析的基础上,综合项目周边商业及竞争者的经营数据,项目开发商对建设完工后的未来三年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,佛罗里达自由庭院社区PACE项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到PACE项目,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的就业,完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

PACE贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


ALC+联邦能源署项目发布 | NO.67 加州好莱坞凯悦酒店


好莱坞,Lala Land,全球最大影视基地——马上会让人联想到红毯、明星、豪宅、大片…

事实上好莱坞也是美国最重视节能环保的地区之一,ALC最新项目今天发布,凯悦最新子品牌酒店;投资人资金第一顺位;政府资金第二顺位,风控监管仍然是ALC成熟完善的模式。

相关知识点:
第67号项目“加州好莱坞凯悦无极限酒店”是美国能源部首创,各州政府大力支持的“PACE政府节能贷款”历史上第一个EB-5项目,开创了节能政府债券与投资移民结合的新纪元!

PACE是美国政府为有效使用清洁能源和再生能源的开发项目,量身定制发行政府债券,全力护航金融机构的政府贷款项目。EB-5投资仍是第一贷款,政府第二贷款,是政府发行债券融资。

PACE(Property Assessed Clean Energy Programs)

官网链接了解详情:
https://energy.gov/eere/slsc/property-assessed-clean-energy-programs

加州好莱坞凯悦无极限酒店(Hotel Nue by Hyatt Unbound Collection Hollywood)项目发布

1525 N Cahuenga Blvd Hollywood, CA 90028

项目概述

凯悦酒店集团(Hyatt Hotels Corporation),总部位于芝加哥,是一家世界知名的酒店集团,在行业中品牌优越,秉承殷勤款客的传统,致力于为客人提供宾至如归的服务。凯悦集团50多年的传统历史,都贯彻以客为先的服务精神。

凯悦酒店集团旗下酒店品牌包括:柏悦(Park Hyatt)、安达仕(Andaz)、君悦(Grand Hyatt)、凯悦(Hyatt Regency)、凯悦嘉轩(Hyatt Place)、凯悦嘉寓(Hyatt House)以及凯悦无极限(The Unbound Collection)。

其中,凯悦无极限(The Unbound Collection)是新一代的高档精品酒店,客人可在拥有高端品味设计、高科技的现代化舒适环境中享受轻松休闲的接待服务。客房结合全年无休、全日24小时提供的多种服务,客人可在房间内使用各种旅客需要的高端设施。

加州好莱坞凯悦无极限酒店位于加利福利亚州的洛杉矶好莱坞(Hollywood),详细地址:1525 N Cahuenga Blvd Hollywood, CA 90028。洛杉矶位于美国加利福尼亚州西南部,是加州第一大城市也是全美第二大城市,常被称为“天使之城”(City of Angels)。洛杉矶是全世界重要的工商业、国际贸易、科教、娱乐和体育中心之一。拥有美国西部最大的海港,也是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地之一。酒店所在位置交通非常便利,在好莱坞中心地段,离高速仅4分钟车程,离环球影城仅9分钟车程。酒店占地0.33英亩,共7层,64个房间,建筑面积43,208平方英尺。酒店每个房间里都配备全套高端设计产品,包括液晶电视,咖啡机,现代化家具等。此外,酒店还配备酒吧,健身房,会议中心,以及提供免费无线网络和自助洗衣机。无论是休息、工作或享乐,凯悦无极限酒店都能让旅客在感受其精品的空间布局、高端时尚的设计风格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,凯悦无极限酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2019年。

项目优势
节能贷款还款“零”拖欠。加州好莱坞凯悦无极限酒店(Hotel Nue by HyattUnbound Collection) 政府节能贷款项目(PACE)对于借款企业还款的约束力比一般的EB-5项目更加强有力。市政府,地方政府或县级政府通过建立PACE机制与私人贷方合作,为企业主提供与节能与绿色能源等相关的项目建设和改造提供前期融资。此贷款的偿付将以对物业税单进行评估,并以地产税收的形式收回。由于地产税是政府税收,所以它在所有企业应付债务里永居第一优先顺位,如果企业出现迟付或欠付款额的情况,政府会第一时间将其固定资产拍卖,收回本金并优先偿付第一贷款顺位放贷方,即EB-5投资人。

EB-5资金处于清偿第一顺位,数倍以上固定资产抵押。PACE贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付地产税,地方政府有权启动对企业固定资产进行司法拍卖的程序,所得资金会通过债务清偿的形式优先偿付占第一贷款顺位的EB-5投资人。由于PACE贷款项目节能高效的特殊性以及项目建成后可大幅度节省企业能源开支,PACE项目的估值通常都在项目建造成本的2倍以上。

节能项目价值高于贷款数倍。酒店建设的资金需求为1837万美元,其中450万美元将来自9名EB-5投资者。酒店建成后的估值将达到3410万美元,稳定经营后的估值将达到3680万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

项目选址优势明显。酒店位于加州洛杉矶好莱坞市中心。好莱坞不仅是全球时尚的发源地,也是全球音乐电影产业的中心地带,拥有世界顶级的娱乐产业和奢侈品牌,引领并代表着全球时尚的最高水平,每年吸引着成千上万的游客到此游览。酒店建成后入住率无忧,保障充足现金流。

完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到134.16人,完全能满足9个投资人所需要的90个就业。并且,由于所需的90个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

“等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商PNK酒店开发有限公司(PNK Group)将目光锁定在加利福利亚州洛杉矶好莱坞,并在此地兴建凯悦无极限酒店。项目资金总需求量约为$1,837万美元,美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5 贷款450万美元(占总资金来源25%),和非EB-5金融机构提供的商业贷款320万美元(17%),PACE贷款700万美元(38%),以及借贷企业本身提供的现金投入367万美元(20%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的贷款450万美元,系来自9个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。

创造就业分析
加州好莱坞凯悦无极限酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$1516资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在107.30人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增15个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少11.86个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少26.86个。

因此,本项目的总就业数将会达到134.16人,能满足13位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集9位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的90个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。

签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
加州好莱坞凯悦无极限酒店选址于加利福尼亚州洛杉矶好莱坞。洛杉矶位于美国加利福尼亚州西南部。是加州第一大城市也是全美第二大城市,常被称为“天使之城”(City of Angels)。洛杉矶是全世界重要的工商业、国际贸易、科教、娱乐和体育中心之一。拥有美国西部最大的海港,也是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地之一。

娱乐方面,好莱坞、加州迪士尼乐园、环球影城等等都位于洛杉矶,南加州的奢华之城比佛利山庄也坐落在洛杉矶的中心地带,众多国际名流居住于此。
洛杉矶市区

洛杉矶拥有许多世界知名的高等教育机构,大洛杉矶地区的著名高等学府包括加州理工学院(Cal Tech)、加州大学洛杉矶分校(UCLA)、南加州大学(USC)、佩珀代因大学(Pepperdine University)等。
加州大学洛杉矶分校(UCLA)

好莱坞位于洛杉矶郊外,是一个依山傍水,景色宜人的地方。好莱坞不仅是全球时尚的发源地,也是全球音乐电影产业的中心地带,拥有世界顶级的娱乐产业和奢侈品牌,引领并代表着全球时尚的最高水平,比如梦工厂、迪士尼、20 世纪福克斯、哥伦比亚影业公司、索尼公司、环球影片公司、WB(华纳兄弟)派拉蒙等等这些电影巨头,这里拥有着深厚的时尚底蕴和最先进的科技,一直被全球各地争相模仿。
好莱坞

好莱坞环球影城主题乐园

好莱坞的名人大道上记载着曾经在电影、电视、广播、录音等领域卓有成就的2000余位名人。日落大道全长27公里,以路旁的棕榈树之美名冠全美。游客可以参观历史悠久的派拉蒙电影制片公司。
好莱坞的名人大道

今天的好莱坞是一个多样的、充满生机的和活跃的市区。它在美国文化中已经具有了重大的象征意义。可以说,好莱坞的发展史就是美国电影的发展史。

加州好莱坞凯悦无极限酒店的具体地址是1525 North Cahuenga Boulevard,Hollywood, CA 90028。酒店所在位置交通非常便利,在好莱坞中心地段,离高速仅4分钟车程,离环球影城仅9分钟车程。
加州好莱坞凯悦无极限酒店选址卫星图

详细地址:1525 North Cahuenga Boulevard,Hollywood, CA 90028

管理团队
项目的开发管理工作将由PNK酒店开发有限责任公司(PNK GroupInvestments)承担。公司在业界有非常高的声誉,该公司的负责人Jayesh Kumar先生有超过30年的酒店和连锁店的开发经验,由该公司持有和运营的酒店和连锁店有超过20家,还有另外多家在开发中。其中开发完成的项目包括加州好莱坞日落大道的Comfort Inn和Holiday Inn,洛杉矶市区的Nue Hotel,德州的Days Inn等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,加州好莱坞凯悦无极限酒店的主要负责人Jayesh Kumar先生信用记录良好,无拖欠款记录。

PACE贷款条例及基本要求
按照PACE贷款的标准放贷条件,该项目须符合PACE计划对于节能安装或加热,通风空调系统,窗户,门和天窗,太阳能装置,高效水加热,高效率照明,替代性能源,车辆充电站等节能要求。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,PACE贷款的偿付等同于地产税的优先权,但在清算时,PACE本金不能收复,也不会高于高级贷款,即PACE本金余额不会由于违约而增多。项目基本条件符合PACE贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2019年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司CBRE咨询有限公司提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到3,410万美元,稳定经营后的估值将达到3,680万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 加州好莱坞地区旅游业发达,人流量大
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 凯悦连锁酒店带来品牌效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,加州好莱坞凯悦无极限酒店PACE项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到PACE项目,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

PACE贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。


来源:RCH走进美国



如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


ALC新项目发布 | NO.65 佛州驻桥套房酒店

佛州驻桥套房酒店(Staybridge Suites Hotel)项目发布

4901 Griffin Road, Davie, Broward County, Florida 33314

项目概述
佛州驻桥套房酒店位于佛罗里达州的劳德代尔堡市(Ft. Lauderdale),详细地址:4901 Griffin Road, Davie, Broward County, Florida 33314。劳德代尔堡位于佛州南部,夏天炎热湿润,冬季温暖,以“美国威尼斯”著称。劳德代尔堡是一座文化名城,也被《福布斯杂志》等多家媒体评为“全美最绿色的城市”之一,“全球十大度假胜地”,“全美最受欢迎的沙滩”,“最适合职业及商业发展的城市”等。酒店所在位置交通非常便利,临近海边,位于595号和95号高速公路旁,离劳德代尔堡国际机场仅有18分钟车程。佛州驻桥套房酒店是一个6层的精品酒店,占地3.23英亩,临近海边,有客房104间,总建筑面积约74,821平方英尺,酒店设施完备,有健身房,室外无边泳池,商业中心,洗衣房等。无论是休息、工作或享乐,佛州驻桥套房酒店都能让旅客在感受其现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,佛州驻桥套房酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2019年。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。佛州驻桥套房酒店(Staybridge Suites Hotel) SBA504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为1876万美元,其中450万美元将来自9名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到2010万美元,稳定经营后的估值将达到2060万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

• 项目选址优势明显。酒店选址于佛罗里达州的劳德代尔堡市(Ft. Lauderdale)。劳德代尔堡位于佛州南部,夏天炎热湿润,冬季温暖,以“美国威尼斯”著称。劳德代尔堡也被《福布斯杂志》等多家媒体评为“全美最绿色的城市”之一,“全球十大度假胜地”,“全美最受欢迎的沙滩”,“最适合职业及商业发展的城市”等。酒店建成后入住率无忧,保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到150.11人,完全能满足9个投资人所需要的90个就业。并且,由于所需的90个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商F & F酒店开发有限公司(F & F LLC)将目光锁定在佛罗里达的劳德代尔堡市,并计划在此兴建驻桥套房酒店。项目资金总需求量约为$1,876万美元:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款450万美元(占总资金来源24%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款538万美元(29%),SBA中小企业局的第二贷款513万美元(27%),以及借贷企业本身提供的现金投入375万美元(20%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款450万美元,系来自9个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。

创造就业分析
佛州驻桥套房酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$1493资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在112.89人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增21个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少16.22个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少37.22个。

因此,本项目的总就业数将会达到150.11人,能满足15位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集9位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的90个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。

签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
佛州驻桥套房酒店选址于佛罗里达州的劳德代尔堡市(Ft. Lauderdale)。劳德代尔堡位于佛州南部,夏天炎热湿润,冬季温暖,以“美国威尼斯”著称。劳德代尔堡也被《福布斯杂志》等多家媒体评为“全美最绿色的城市”之一,“全球十大度假胜地”,“全美最受欢迎的沙滩”,“最适合职业及商业发展的城市”等。每年的冬春之季是劳德代尔堡的旅游旺季,当芝加哥或纽约是零下的时候,劳德代尔堡却有着温暖和煦的阳光,以及清凉的海风,吸引着成千上万的游客前往度假。
劳德代尔堡市海岸线
劳德代尔堡市中心夜景

劳德代尔堡是一座文化名城,该市有大大小小各类博物馆,体育馆和艺术中心,包括世界十大热门剧院之一的伯劳沃德表演艺术中心。市内另一个NSU艺术博物馆拥有全美最大的19世纪及20世纪早期画作收藏,是该市高尚传统文化的见证。此外还有发现与科学博物馆和劳德代尔堡儿童剧院等。劳德代尔堡市体育中心是众多专业体育爱好者欣赏职业级别运动赛事之地。另外一个阳光生活体育馆是大学季后赛全国冠军赛和2026年世界杯四分之一决赛的举办地。
NSU艺术博物馆
劳德代尔堡市体育中心

该市有482公里长可航行的水路和无数运河、水渠,甚至很多居民都直接把他们的船停在后院,劳德代尔堡市也被称作“世界游艇之都”,是佛州继迈阿密之后的第二大港,世界前五大港。每年冬季,这里会举行为期五天的“国际游艇展”。如今,这座城市已成为航船业的圣地。
劳德代尔堡港口

佛州驻桥套房酒店的具体地址是4901 Griffin Road, Davie, Broward County, Florida 33314。酒店所在位置交通非常便利,临近海边,位于595号和95号高速公路旁,离劳德代尔堡国际机场仅有18分钟车程。
佛州驻桥套房酒店选址卫星图
详细地址:4901 Griffin Road, Davie, Broward County,Florida 33314

管理团队
项目的开发管理工作将由F & F酒店开发有限责任公司(FF & FF LLC)承担。公司在业界有非常高的声誉,该公司的负责人Amin & Ramzan Gulamali有着丰富的商业酒店开发经验,包括连锁商业酒店和加油站的开发。该酒店的管理公司Hotel Equities是全美最大的酒店管理公司之一,目前在全美22个州管理99个酒店,包括22个不同的酒店品牌。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,佛州驻桥套房酒店的主要负责人Amin & Ramzan Gulamali信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于共占第一清偿顺位的美国借贷中心EB-5贷款与含美国中小企业局担保的非EB-5贷款的风险抵押,项目基本条件符合SBA504贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2019年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司IRR咨询有限公司提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到2,010万美元,稳定经营后的估值将达到2,060万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越,临近海边,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 劳德代尔堡市环境优美,气候温和,是著名的旅游城市,每年吸引着成千上万的游客前往度假
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,佛州驻桥套房酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


ALC新项目发布 | NO.64 北卡希尔顿欣庭套房酒店

北卡希尔顿欣庭套房酒店(Home2 Suites by Hilton)项目发布

South Jake Alexander Blvd atintersection 85 Salisbury, NC 1589

项目概述
希尔顿酒店集团(NYSE:HLT)是全球酒店业的领导企业。希尔顿酒店集团目前在全球80多个国家总计有2,800多家酒店、配置了495,000套房间,并在全世界拥有15万名员工。希尔顿拥有、管理或连锁经营一系列最知名酒店。

Home2 Suites是希尔顿酒店集团旗下相对较新的品牌,酒店遍布全球多个旅游热点,为各地旅客带来极尽难忘的住宿体验。殷勤亲切的服务和完备周全的设施,赢得每位住宿客人由衷的好评。首家欣庭套房酒店于2009年在美国北卡州开业,在公司的核心经营思想指导下,加之早期成功经营的经验为基础,欣庭套房酒店很快得以迅速成长,并取得了长足的发展。新加盟的酒店从一开始就能以其设施豪华而闻名,并以其稳定的产品质量和出色的服务在酒店业享有盛誉。

北卡希尔顿欣庭套房酒店北卡罗恩县(Rowan County)的索尔兹伯里市(Salisbury),详细地址:South Jake Alexander Blvd atintersection 85 Salisbury, NC 1589。北卡罗来纳州是美国东南部大西洋沿岸的一个州,是美国最初的13个州之一,首府罗利(Raleigh),最大的城市为夏洛特。罗恩县是北卡州的交通枢纽,县治为索尔兹伯里市,这是一个有着浓厚历史气息的城市,城市环境优美,适宜居住。酒店所在位置交通非常便利,位于85号高速路旁,紧邻罗恩卡巴拉斯小区学院(Rowan-Cabarrus Community College)。酒店占地1.49英亩,共六层,拥有客房94间,建筑面积54,100平方英尺。酒店设施完备,有早餐室,健身房,商务中心,洗衣房和室内泳池等。酒店定位为长住型酒店,致力于兼顾舒适与经济,为顾客提供最佳的住店体验。酒店地理位置非常方便,无论是休息、工作或享乐的空间都非常宽敞,让旅客感受现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境,是旅游和商务出差人士的最佳选择。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2019年。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。北卡希尔顿欣庭套房酒店(Home2 Suites by Hilton) SBA504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为1323万美元,其中400万美元将来自8名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到1360万美元,稳定经营后的估值将达到1440万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

• 项目选址优势明显。酒店位于北卡州的索尔兹伯里市(Salisbury)。索尔兹伯里市是一个有着浓厚历史气息的城市,城市环境优美,适宜居住,有大大小小的博物馆,艺术中心以及历史遗址,包括美国南北战争时的遗址等。酒店所在位置交通非常便利,位于85号高速路旁,紧邻罗文卡巴拉斯小区学院,地理优势明显,交通便利。酒店条件优越,建成后入住率无忧,保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到105.44人,完全能满足8个投资人所需要的80个就业。并且,由于所需的80个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商Narsi酒店开发有限责任公司(Narsi Properties)将目光锁定在北卡州的索尔兹伯里市,并计划在此兴建希尔顿欣庭套房酒店。项目资金总需求量约为$1323万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款400万美元(占总资金来源30%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款262万美元(20%),SBA中小企业局的第二贷款463万美元(35%),以及借贷企业本身提供的现金投入198万美元(15%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款400万美元,系来自8个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。

创造就业分析
北卡希尔顿欣庭套房酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$971资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在80.66人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增14个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少10.78个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少24.78个。

因此,本项目的总就业数将会达到105.44人,能满足10位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集8位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的80个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。

签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
北卡希尔顿欣庭套房酒店选址于北卡罗恩县(Rowan County)的索尔兹伯里市(Salisbury)。北卡罗来纳州是美国东南部大西洋沿岸的一个州,是美国最初的13个州之一,首府罗利(Raleigh),最大的城市为夏洛特。北卡州北接弗吉尼亚州,东滨大西洋,南接南卡罗来纳州和佐治亚州,西邻田纳西州,面积在50州内列第28位。北卡州有多所著名高等学府,如美国有南方哈佛之称的杜克大学(DukeUniversity)以及美国最古老的高等学府之一的北卡罗来纳大学(University of NorthCarolina)(1789 建校)。

罗恩县位于北卡州中西部,总面积1,357平方公里。根据2010年人口普查,共有人口13万人,其中白人占76.52%,非洲美国裔占16.18%,亚裔占1%,拉丁裔占7.69%。罗恩县是北卡州的交通枢纽,北卡州的交通博物馆在罗恩县的斯宾塞市(Spencer)。

罗恩县的县治为索尔兹伯里市,是待建的北卡希尔顿欣庭套房酒店项目的所在地。索尔兹伯里市是一个有着浓厚历史气息的城市,城市环境优美,适宜居住,有大大小小的博物馆,艺术中心以及历史遗址,包括美国南北战争时的遗址等。

北卡希尔顿欣庭套房酒店的具体地址是South Jake Alexander Blvd atintersection 85 Salisbury, NC 1589。酒店所在位置交通非常便利,位于85号高速路旁,紧邻罗恩卡巴拉斯社区学院(Rowan-Cabarrus Community College)。
北卡希尔顿欣庭套房酒店选址卫星图
详细地址:South Jake Alexander Blvd atintersection 85 Salisbury, NC 1589

管理团队
项目的开发管理工作将由Narsi酒店开发有限责任公司(Narsi Properties)承担。该公司负责人Nagar Patel先生有多年的连锁酒店开发经验,由其开发完成的项目包括位于北卡州的Homewood Suites Durham,北卡机场附近的AloftRaleigh-Durham酒店等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,北卡希尔顿欣庭套房酒店的主要负责人Nagar Patel先生信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于共占第一清偿顺位的美国借贷中心EB-5贷款与含美国中小企业局担保的非EB-5贷款的风险抵押,项目基本条件符合SBA504贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2019年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司HVS提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到1,360万美元,稳定经营后的估值将达到1,440万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 索尔兹伯里市是著名的历史古城,吸引众多游客• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,北卡希尔顿欣庭套房酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


ALC新项目发布 | NO.63 德州智立方自助仓储

德州智立方自助仓储(CubeSmart Texas)项目发布

17114 Clay Road, Houston, TX 77084

项目概述
德州智立方自助仓储位于德克萨斯州的休斯顿市(Houston, Texas),详细地址:17114 Clay Road, Houston, TX 77084。休斯顿市是美国德克萨斯州的第一大城,全美国第四大城市,墨西哥湾沿岸最大的经济中心。休斯敦创建于1836年,是美国成长最迅速的大城市之一。休斯敦以其能源(特别是石油)、航空工业和运河闻名世界。被全球化和世界城市研究小组和网络(GaWC)称为“全球城市”,并拥有良好的投资兴业环境。项目位于Clay路和Stacy路交界处,车流量大,地理位置极优。项目占地10万平方英尺,净出租面积约8万平方英尺,共有2栋建筑,765个出租单位,包括一栋两层的仓储和一栋三层的仓储,该项目建成之后可以满足当地对自助仓储的需求。项目建筑施工期为12个月,开业时间预计在2019年。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。德州智立方自助仓储(CubeSmart Texas)SBA7(a)贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 项目未来现金流有保障。项目建设的资金需求为753万美元,其中150万美元将来自3名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及项目客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。项目稳定经营后的估值将达到1060万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA7(a)贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金与SBA所担保的贷款部分,在清偿顺位上共占第一顺位(PariPassu)。

• 项目选址优势明显。德州智立方自助仓储位于德克萨斯州的休斯顿市(Houston, Texas),是美国德克萨斯州的第一大城,全美国第四大城市,墨西哥湾沿岸最大的经济中心。该市商业发展潜力浓厚,经济增长势头乐观。项目地理优势明显,交通便利,当地对自助仓储需求大。项目条件优越,保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到41.57人,完全能满足3个投资人所需要的30个就业。并且,由于所需的30个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
项目开发商将目光锁定在德州休斯顿市,并计划在此修建智立方自助仓储。项目资金总需求量约为$753万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款150万美元(占总资金来源20%),和非EB-5第一商业贷款528万美元(70%)(其中SBA提供担保的资金额度为500万美元),以及借贷企业本身提供的现金投入75万美元(10%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款150万美元,系来自3个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。

创造就业分析
德州智立方自助仓储的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个自助仓储项目的成功经验,从项目所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$514资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在36.13人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增3个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少2.44个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少5.44个。

因此,本项目的总就业数将会达到41.57人,能满足4位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集3位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的30个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。

签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
德州智立方自助仓储位于德克萨斯州的休斯顿市(Houston, Texas),是美国德克萨斯州的第一大城,全美国第四大城市,墨西哥湾沿岸最大的经济中心。

休斯敦创建于1836年,是美国成长最迅速的大城市之一。休斯敦以其能源(特别是石油)、航空工业和运河闻名世界。休斯敦港是世界第六大港口,美国最繁忙的港口,外轮吨位第一。休斯敦是德克萨斯医疗中心的所在地,世界最大和最重要的研究和治疗机构的集中地。休斯敦还是美国27个超过170万人口的重要大都会地区中生活消费和房价最低的。休斯敦被全球化和世界城市研究小组和网络(GaWC)称为“全球城市”。
德州休斯顿市

休斯敦地区拥有良好的投资兴业环境。现有20家大公司在《财富》杂志500强中榜上有名。其陆上交通十分便利,有14条铁路主干线向外辐射,是美国最繁忙的铁路货运中心之一。高速公路四通八达,两条主要州际公路在这里交汇。休斯敦的三个机场组成美国第四大机场系统。布什国际机场是美南地区最繁忙的机场之一,24家客运公司和11家货运公司在这里经营业务,客运航线连通110个国内站点和五大洲22个国家的50个国际站点。休斯敦港是美国进出口贸易第一大港,是美国对外贸易的一个重要门户,港口总吞吐量居全美第一。

休斯敦的文化生活丰富多彩。它是全美为数不多的拥有自己的芭蕾舞团(休芭组建于1955年,系全美五大芭蕾舞团之一)、歌剧院(全美五大歌剧院之一)、交响乐团和话剧院(艾利话剧院创建于1947年,1996年曾获托尼最佳地方剧院奖)并全年进行演出的城市之一。市博物馆区每年吸引参观者达上百万人。在体育方面,休斯敦火箭队(篮球)、太空人队(棒球)、德克萨斯人队(橄榄球)名扬全美。

中国著名的篮球运动员姚明就曾经效力于休斯顿火箭队。
姚明曾效力于NBA休斯顿火箭队

德州智立方自助仓储的具体地址是17114 Clay Road, Houston, TX 77084。项目位于Clay路和Stacy路交界处,车流量大,地理位置极优,项目建成后能满足当地对自助仓储的需求。
德州智能仓储选址卫星图
详细地址:17114 Clay Road, Houston, TX 77084

管理团队
项目的开发管理工作将由NDG Holdings, LLC开发有限公司承担。公司总裁Robert W. Howard先生有超过10年的建筑开发经验,涉及的商业类型广泛,包括自助仓储开发,大型商业建筑项目开发及管理等,在各个行业都有很高的声誉。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,德州智立方自助仓储的主要负责人Robert W. Howard信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA7(a)贷款风险评估
按照SBA7(a)贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于共占第一清偿顺位的美国借贷中心EB-5贷款与含美国中小企业局担保的非EB-5贷款的风险抵押,项目基本条件符合SBA7(a)贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
项目建筑施工期为12个月,开业时间预计在2019年。根据世界领先的自助仓储估值及咨询公司BKB PROPERTIES提供的估值报告,项目稳定经营后的估值将达到1060万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况,项目开发商对项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 项目所在位置地理位置优越,车流量大,人口密度大
• 未来经济增长势头乐观,自助仓储市场需求强劲
• 智立方自助仓储状况最优,较周边仓储具有竞争优势
• 项目开发商在自助仓储开发上有多年的经验,了解市场

在前述宏观市场分析的基础上,综合项目周边商业及竞争者的经营资料,项目开发商对建设完工后的未来四年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,德州智立方自助仓储SBA7(a)项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA7(a)货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA7(a)贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


ALC新项目发布 | NO.62 佛罗里达凯悦嘉轩酒店


佛罗里达凯悦嘉轩酒店(Hyatt Place Wesley Chapel)项目发布

2829 Marshbend Way, Lutz, Florida 33559

项目概述
凯悦酒店集团(Hyatt Hotels Corporation),总部位于芝加哥,是一家世界知名的酒店集团,在行业中品牌优越,秉承殷勤款客的传统,致力于为客人提供宾至如归的服务。凯悦集团50多年的传统历史,都贯彻以客为先的服务精神。数以万计的员工以热诚亲切的服务,每天为宾客增添一份超越平凡的生活姿彩。凯悦酒店集团旗下酒店品牌包括:柏悦(Park Hyatt)、安达仕(Andaz)、君悦(Grand Hyatt)、凯悦(Hyatt Regency)、凯悦嘉轩(Hyatt Place)以及凯悦嘉寓(Hyatt House)。其中,凯悦嘉轩(Hyatt Place)是新一代的酒店,客人可在拥有巧妙设计、高科技的现代化舒适环境中享受轻松休闲的接待服务。客房结合全年无休、全日24小时提供的多种服务,客人可在房间内使用各种商务旅客需要的设施,以及可平衡工作和娱乐的时尚客房。

佛罗里达凯悦嘉轩酒店坐落于佛罗里达州坦帕区(Tampa)的韦斯利查普市(Wesley Chapel),详细地址:2829 Marshbend Way, Lutz, Florida 33559。坦帕(Tampa)是美国佛罗里达半岛西岸海港城市群,是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,坦帕是美国重要的旅游城市之一。酒店所在位置交通非常便利,紧临新开业的坦帕奥特莱斯,位于75号高速公路旁,离坦帕国际机场仅25分钟车程。酒店占地3.74英亩,共6层,132个房间,建筑面积103,000平方英尺,230个停车位。酒店每个房间里都配备液晶电视,微波炉,冰箱,咖啡机等。此外,酒店还配备早餐厅,游泳池,健身房,商务中心,6,405平方英尺的会议中心,以及提供免费无线网络和自助洗衣机。无论是休息、工作或享乐,万豪费尔菲德酒店都能让旅客在感受其现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,佛罗里达凯悦嘉轩酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2019年。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。佛罗里达凯悦嘉轩酒店(Hyatt Place) SBA504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为2290美元,其中650万美元将来自13名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到2170万美元,稳定经营后的估值将达到4820万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA504贷款 项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

• 项目选址优势明显。酒店位于佛罗里达州坦帕区的韦斯利查普市,坦帕区的旅游业发达,有着全美最出名的盐白沙滩清水海滩,酒店周边交通便利,紧临新开业的坦帕奥特莱斯。坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。酒店建成后入住率无忧,保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到175.94人,完全能满足13个投资人所需要的130个就业。并且,由于所需的130个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商Impact Properties酒店开发有限公司(Impact Properties, Inc.)将目光锁定在佛罗里达的韦斯利查普市,并计划在此兴建凯悦嘉轩酒店。项目资金总需求量约为$2,290万美元,美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款650万美元(占总资金来源28%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款610万美元(27%),SBA中小企业局的第二贷款537万美元(23%),以及借贷企业本身提供的现金投入492万美元(22%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款650万美元,系来自13个EB-5 投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。

创造就业分析
佛罗里达凯悦嘉轩酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$1802资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在139.59人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增20个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少16.35个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少36.35个。

因此,本项目的总就业数将会达到175.94人,能满足17位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集13位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的130个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。

签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
佛罗里达凯悦嘉轩酒店选址于佛罗里达州坦帕区(Tampa)的韦斯利查普市(Wesley Chapel)。坦帕(Tampa)是美国佛罗里达半岛西岸海港城市群,位临坦帕湾,外连墨西哥湾。城市群包括圣彼得堡和清水海滩,坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20 年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。坦帕是美国重要的旅游城市之一,市区以西有名扬全美的清水海滩(Clearwater Beach),在市区中,有迪斯尼式的游乐场布斯克花园,是游览者梦寐以求的游玩场所。此外,坦帕所产优质哈瓦那雪茄烟名闻全国。
Tampa 坦帕

坦帕湾位于墨西哥湾内,佛罗里达州西部,有着全美最美丽的盐白沙滩、全美第一的阳光以及艺术之城圣彼德斯堡。在美国一些旅游网站每年例行的十大海滩的评选中,这里的盐白沙滩常年占据两个以上的席位,最为著名的则为清水海滩。
清水海滩(Clearwater Beach)

坦帕的战略地位极其重要,距离加勒比海地区、南美洲、非洲和南欧地区都很近,著名的美国麦克戴尔空军基地就常驻与此。市中心有坦帕大学(University of Tampa)及位于圣彼得堡的南佛罗里达大学(University of South Florida)。
南佛罗里达大学(University of South Florida)

佛罗里达凯悦嘉轩酒店的具体地址是2829 Marshbend Way, Lutz, Florida 33559 。酒店所在位置交通非常便利,紧临新开业的坦帕奥特莱斯,位于75号高速公路旁,离坦帕国际机场仅25分钟车程。
佛罗里达凯悦嘉轩酒店选址卫星图
详细地址:2829 Marshbend Way, Lutz, Florida 33559

管理团队
项目的开发管理工作将由Impact Properties酒店开发有限责任公司(Impact Properties, Inc.)承担。公司在业界有非常高的声誉,该公司于1981年成立,有超过30年的酒店和连锁店的开发经验,由该公司持有和运营的酒店和连锁店有超过57家,还有另外16家在开发中。其中开发完成的项目包括佛罗里达Jacksonville South的假日酒店和汉普顿酒店,Tampa Brandon的万豪春丘套房,Tampa Bay Westshore的威斯汀酒店等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,佛罗里达凯悦嘉轩酒店的主要负责人Dilip Kanji先生信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2019年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司HVS咨询有限公司提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到2,170万美元,稳定经营后的估值将达到4,820万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况,项目开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 佛罗里达韦斯利查普市环境优美,气候温和,紧临新开业的坦帕奥特莱斯,人流量大
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁酒店带来品牌效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来四年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,佛罗里达凯悦嘉轩酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。 而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


ALC新项目发布 | NO.61 富朗特庄园酒店


富朗特庄园酒店(Front Street Village Inn Beaufort, North Carolina)项目发布

2440 Lennoxville Road, Beaufort, Carteret County, NC 28516

项目概述
北卡罗莱纳州富朗特庄园酒店位于北卡罗莱纳州的波弗特市(Beaufort),详细地址:2440 Lennoxville Road, Beaufort, Carteret County, NC 28516。波弗特市旅游业发达,位处全美闻名的北卡水晶海岸线及外滩外海列岛风景区。酒店所在位置交通非常便利,位于海岸线旁,距离主干道极近。酒店3.62英亩,临近海边,有客房133间,酒店设施完备,有健身房,室外泳池,商业中心,洗衣房等。另外,酒店还涵盖能停泊514艘游艇的船坞,以及高端红酒俱乐部,富朗特庄园酒店让旅客在感受其现代时尚的空间布局、享受悠闲的度假时光以及合理价格的同时,更加体验到到怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,富朗特庄园酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为13个月,开业时间预计在2018年3月。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。富朗特庄园酒店(Front Street Village Inn) USDA贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国农业部极其严谨的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的农业部将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为3210美元,其中400万美元将来自8名EB-5投资者。除了农业部的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到3207万美元,稳定经营后的估值将达到3520万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。USDA贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构在农业部许可的条件下,有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金与USDA所担保的贷款部分,在清偿顺位上共占第一顺位(Pari Passu)。

• 项目选址优势明显。酒店位于北卡罗莱纳州的波弗特市,酒店所在城市旅游业发达,位处全美闻名的北卡水晶海岸线及外滩外海列岛风景区,酒店周边景色宜人,旅游资源极其丰富,加上酒店周边交通便利,商业发达,常年有游客来此度假,扬帆,或海钓。同时该地区是商业捕鱼的聚集地,因而终年热爱海鲜的饕客络绎不绝。因此,酒店建成后入住率无忧,保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到113.67人,完全能满足8个投资人所需要的80个就业。并且,由于所需的80个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商Beaufort酒店开发有限公司(Beaufort Hospitality Enterprises LLC)将目光锁定在北卡罗莱纳州的波弗特市,并计划在此兴建富朗特庄园酒店。项目资金总需求量约为$3210万美元,美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款400万美元(占总资金来源13%),和非EB-5第一商业贷款1520万美元(47%)(其中美国农业部提供担保的资金额度为1000万美元),以及借贷企业本身提供的现金投入1290万美元(40%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款400万美元,系来自8个EB-5 投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。



创造就业分析
富朗特庄园酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$2128万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在89.48人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增18个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少6.19个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少24.19个。

因此,本项目的总就业数将会达到113.67人,能满足11位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集8位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的80个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。

签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
富朗特庄园酒店选址于北卡罗莱纳州的波弗特市(Beaufort)。北卡罗莱纳州的海岸和300英里的障壁岛海滩充满了美丽的国家公园,高级餐厅和世界一流的高尔夫球场。恐惧角海滩吸引了冲浪爱好者。威明顿市中心有精美的内战前房屋和令人兴奋的购物和餐饮。微风吹拂的奥特海岸有历史性的灯塔,神秘的罗诺克岛和莱特兄弟国家纪念公园。哈特拉斯角国家海岸提供远足,骑自行车和钓鱼。渡轮服务连结了岛屿与大陆。北卡州的海岸因有墨西哥湾暖流经过,十分适合海钓。由北卡州海岸前往海钓场仅需不到一小时,因而吸引钓客前往。其中鱼种众多,包括黄鳍金枪鱼、石斑鱼、真鲷、鬼头刀等,还有最令钓客引以为傲的大西洋蓝枪鱼。
Crystal Coast水晶海岸

北卡罗莱纳州的外滩是指沿着本州岛岛岛东北角大西洋岸外海排列的列岛,岛与岛间有桥梁串接,并有渡轮往返。列岛的西侧傍着广阔的内海,东侧则是面对大西洋展开的雪白沙滩。游泳、冲浪、海钓、风帆、潜水等水上活动应有尽有,还可同时造访附近小鹰镇(Kitty Hawk)莱特兄弟纪念碑(Wright Brothers Memorial),以及哈特拉斯岛(Hatteras Island)上的哈特拉斯灯塔(Hatteras Lighthouse)。
莱特兄弟纪念碑

此外,哈特拉斯角国家海岸是座美丽的沙滩岛,和国家公园一样受到保护,免于开发。游客可在邻近城镇中寻得住宿、宿营场所及娱乐设施。驾车游览国家海岸南北端,观赏沙岛自然未开发的美,是一大享受。
哈特拉斯角国家海岸

富朗特庄园酒店的具体地址是2440 Lennoxville Road, Beaufort, Carteret County, NC 28516。酒店所在位置交通非常便利,位于海岸线旁,距离主干道极近。
富朗特庄园酒店选址卫星图
详细地址:2440 Lennoxville Road, Beaufort, Carteret County, NC 28516

管理团队
项目的开发管理工作将由Beaufort Hospitality酒店开发有限责任公司(Beaufort Hospitality Enterprises LLC)承担。公司在业界有非常高的声誉,该公司的负责人Charles Oliver有着丰富的商业酒店开发经验,参与开发的项目遍布全美。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,酒店的主要负责人Charles Oliver先生信用记录良好,无拖欠款记录。

USDA贷款风险评估
按照USDA贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国农业部极尽严格的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于共占第一清偿顺位的美国借贷中心EB-5贷款与美国农业部担保的非EB-5贷款的风险抵押,项目基本条件符合USDA贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为13个月,开业时间预计在2018年3月。根据世界领先的房地产估值及咨询公司CBRE咨询有限公司提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到3207万美元,稳定经营后的估值将达到3520万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况,项目开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越,临近沙滩,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 波弗特市环境优美,气候温和,是著名的旅游城市,每年吸引着成千上万的游客前往度假
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 精品酒店设计融入当地特色,风格独一无二

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来四年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,富朗特庄园酒店USDA项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。 而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

USDA货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

USDA贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 

 

 

ALC新项目发布 | NO.58 纽约新罗谢尔登高精品酒店


纽约新罗谢尔登高精品酒店(Ascend Collection Hotel New Rochelle, New York )项目发布

43 Church Street, New Rochelle, New York 10801

项目概述
登高精品酒店是美国精品国际酒店集团旗下的品牌。美国精品国际酒店集团(Choice Hotels International)是世界排名第二的饭店特许经营公司。精品最早起源于信誉良好的质量客栈(Quality Inn)连锁集团,这是一家以中等价格一贯的高质量服务的饭店业先驱。1981年,随着舒适酒店(Comfort Inn)的开设和发展,精品开始快速发展。精品目前已在36个国家开设了4000多家饭店、小旅馆、全套间饭店和度假区,并有部分正处于是建设之中,这些饭店分属于以下品牌:Comfort, Quality, Clarion, Sleep Inn, Ascend, Cambria Suites, Suburban, Econo Loddge, Rodeway Inn和MainStay Suites。

美国精品国际酒店集团旗下酒店品牌

纽约新罗谢尔登高精品酒店位于纽约州新罗谢尔市(New Rochelle City),详细地址:43 Church Street, New Rochelle, New York 10801。新罗谢尔市位于纽约州,是在皇后区北边的一个小区,毗邻曼哈顿,近年成为大家追捧的最佳观景及住宅区之一。酒店位于新罗谢尔市中心,所在位置交通非常便利,离纽约曼哈顿仅20分钟车程。酒店占地0.3英亩,共9层,拥有客房80间。酒店设施完备,有健身房,会议室,洗衣房,商务中心等。酒店的整体设计走精品路线,无论是休息、工作或享乐的空间都非常宽敞,让旅客感受时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境,是旅游度假或商务出差的最佳选择。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2019年初。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。纽约新罗谢尔登高精品酒店 (Ascend Collection Hotel) SBA 7(a)贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为1250美元,其中300万美元将来自6名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到1750万美元,稳定经营后的估值将达到1980万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 7(a)贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金与SBA所担保的贷款部分,在清偿顺位元上共占第一顺位(Pari Passu)。

• 项目选址优势明显。酒店位于纽约新罗谢尔市(New Rochelle City)。新罗谢尔市位于纽约州,是在皇后区北边的一个小区,毗邻曼哈顿,近年成为大家追捧的最佳观景及住宅区之一。该市商业发展潜力浓厚,经济增长势头乐观。酒店地理优势明显,交通便利。酒店条件优越,建成后入住率无忧,保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到81.9人,完全能满足6个投资人所需要的60个就业。并且,由于所需的60个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商将目光锁定在纽约新罗谢尔市,并计划在此修建登高精品酒店。项目资金总需求量约为$1250万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款300万美元(占总资金来源24%),和非EB-5第一商业贷款700万美元(56%)(其中SBA提供担保的资金额度为500万美元),以及借贷企业本身提供的现金投入250万美元(20%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款300万美元,系来自6个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50 万美元。



创造就业分析
纽约新罗谢尔登高精品酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$865万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在65.36人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增10个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少16.54个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少16.54个。

因此,本项目的总就业数将会达到81.9人,能满足8位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集6位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的60个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。

签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
纽约新罗谢尔登高精品酒店位于纽约州新罗谢尔市(New Rochelle City),是皇后区北边的一个社区,被皇后区大桥(Queensboro Bridge)分成南北两块,南接布鲁仑绿点区(Green Point),北接皇后区的阿斯托利亚(Astoria)。

新罗谢尔市地点得天独厚,与高楼林立的曼哈顿隔海相望,近年成为大家追捧的最佳观景及住宅区之一。新罗谢尔市原本是纽约市工业及货储中心,早年聚集了许多工厂、货舱、衣厂、食品加工厂等等,如华人品牌邝记食品公司的加工厂、梅西百货的仓库和工厂等等。全美最大的幸运饼干(Fortune Cookie )制造商云吞食品公司( Wonton Food Inc.)位于新罗谢尔市。
纽约新罗谢尔市

新罗谢尔市四通八达,十分便利,有地铁7、E、M、R、N、Q线贯穿各区。如果开车或搭乘计程车,仅过一桥皇后区大桥(Queensboro Bridge)或中城隧道即可到达。另外,还可以选择渡轮通往曼哈顿,5分钟到达城东区、25分钟到达华尔街。另外,新罗谢尔铁路在新罗谢尔市也设有两个停站点。
皇后区大桥(Queensboro Bridge)

新罗谢尔市的人文景观十分丰富,MoMA PS1是全美成立最早也是最大的非营利性现代艺术博物馆,定期会举办各种顶尖艺术展览和表演;另外,5千英尺的巧克力工厂剧院(Chocolate Factory Theater)常年呈现跨学科的实验性表演,注重用视觉叙事;还有在旧贺卡厂裡打造的艺术家集散地Flux工厂,民众可以来此参观开放的艺术工作室、听讲座、看影片等;还有在废弃垃圾填埋场上修建的苏格拉底雕塑公园(Socrates Sculpture Park),是一个拥有大型雕塑作品和多媒体设计的户外博物馆,定期举办针对儿童、青少年和成年人的艺术讲座、免费户外表演和海边野餐活动等。
MoMA PS1博物馆
苏格拉底雕塑公园(Socrates Sculpture Park)

纽约新罗谢尔登高精品酒店的具体地址是43 Church Street, New Rochelle, New York 10801。酒店位于新罗谢尔市中心,所在位置交通非常便利,离纽约曼哈顿仅20分钟车程。
纽约新罗谢尔登高精品羽声酒店选址卫星图
详细地址:43 Church Street, New Rochelle,New York 10801

管理团队
项目的开发管理工作将由43 Church St, LLC开发有限公司承担。公司总裁Varghese Ninan先生有超过30年的商业开发经验,涉及的商业类型广泛,包括房地产开发,酒店管理,酒店灯具制造等,在各个行业都有很高的声誉。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,纽约新罗谢尔登高精品酒店的主要负责人Varghese Ninan信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA 7(a)贷款风险评估
按照SBA 7(a)贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于共占第一清偿顺位的美国借贷中心EB-5贷款与含美国中小企业局担保的非EB-5贷款的风险抵押,项目基本条件符合SBA 7(a)贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2019年初。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司U.S. Hotel提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到1750万美元,稳定经营后的估值将达到1980万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况,项目开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 新罗谢尔市文化产业和旅游产业资源丰富,吸引旅客
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,纽约新罗谢尔登高精品酒店SBA 7(a)项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA 7(a)货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA 7(a)贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系

 


【ALC新年新项目发布】No.60 佛罗里达清水羽声酒店


佛罗里达清水羽声酒店(Feather Sound Hotel Clearwater Beach) ALC美国借贷中心SBA商业不动产按揭抵押贷款第60号项目发布

2675 Ulmerton Road, Clearwater, PinellasCounty, Florida 33762

项目概述
清水羽声酒店坐落于佛罗里达州坦帕区(Tampa)的清水市(Clearwater),详细地址:2675 Ulmerton Road, Clearwater, PinellasCounty, Florida 33762。坦帕(Tampa)是美国佛罗里达半岛西岸海港城市群,位临坦帕湾,外连墨西哥湾,是美国重要的旅游城市之一。城市群包括圣彼得堡和清水海滩,坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群。酒店所在位置交通非常便利,位于275号高速公路旁并且离海边仅有4分钟车程。羽声酒店是一个8层的精品酒店,占地0.57英亩,临近海边,有客房122间,酒店设施完备,有健身房,室外泳池,商业中心,洗衣房等。另外,酒店还有145位的高档餐厅以及44位的休闲酒吧,无论是休息、工作或享乐,羽声酒店都能让旅客在感受其现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,羽声酒店绝对是完美之选。 酒店建筑施工期为24个月,开业时间预计在2019年。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。佛罗里达清水羽声酒店(Feather Sound Hotel Clearwater Beach) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为2350万美元,其中500万美元将来自10名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到2400万美元,稳定经营后的估值将达到2600万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA 504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

• 项目选址优势明显。酒店位于佛罗里达州坦帕区的清水市,酒店所在城市旅游业发达,有着全美最出名的盐白沙滩清水海滩,酒店周边交通便利,商业发达,离海边只有4分钟车程。坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。酒店建成后入住率无忧,保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到164.11人,完全能满足10个投资人所需要的100个就业。并且,由于所需的100个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商EIC酒店开发有限公司(EIC Realty Inc)将目光锁定在佛罗里达的清水市,并计划在此兴建羽声酒店。项目资金总需求量约为$2,350万美元,美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款500万美元(占总资金来源21%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款902万美元(38%),SBA 中小企业局的第二贷款535万美元(23%),以及借贷企业本身提供的现金投入413万美元(18%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款500万美元,系来自10个EB-5 投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。




创造就业分析
羽声酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$1672万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在126.09人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增21个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少17.02个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少38.02个。

因此,本项目的总就业数将会达到164.11人,能满足16位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集10位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的100个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。

签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
羽声酒店选址于佛罗里达州坦帕区(Tampa)的清水市(Clearwater)。坦帕(Tampa)是美国佛罗里达半岛西岸海港城市群,位临坦帕湾,外连墨西哥湾。城市群包括圣彼得堡和清水海滩,坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。坦帕是美国重要的旅游城市之一,市区以西有名扬全美的清水海滩(Clearwater Beach),在市区中,有迪斯尼式的游乐场布斯克花园,是游览者梦寐以求的游玩场所。此外,坦帕所产优质哈瓦那雪茄烟名闻全国。
Tampa坦帕

坦帕湾位于墨西哥湾内,佛罗里达州西部,有着全美最美丽的盐白沙滩、全美第一的阳光以及艺术之城圣彼德斯堡。在美国一些旅游网站每年例行的十大海滩的评选中,这里的盐白沙滩常年占据两个以上的席位,最为著名的则为清水海滩。
清水海滩(Clearwater Beach)

坦帕的战略地位极其重要,距离加勒比海地区、南美洲、非洲和南欧地区都很近,著名的美国麦克戴尔空军基地就常驻与此。市中心有坦帕大学(University of Tampa)及位于圣彼得堡的南佛罗里达大学(University of South Florida)。
南佛罗里达大学(University of South Florida)

佛罗里达清水羽声酒店的具体地址是2675 Ulmerton Road, Clearwater, PinellasCounty, Florida 33762。酒店所在位置交通非常便利,位于275号高速公路旁并且离海边仅有 4分钟车程。

详细地址:2675 Ulmerton Road, Clearwater, Pinellas County, Florida 33762

羽声酒店选址卫星图

管理团队
项目的开发管理工作将由EIC酒店开发有限责任公司(EIC Realty Inc)承担。公司在业界有非常高的声誉,该公司的负责人Raul Estrideant有着丰富的商业酒店开发经验,参与开发的项目遍布全美。该项目的建筑商Sound Construction Group Inc有着超过20年的房产开发经验,开发完成的酒店包括在 “美国威尼斯”之称的佛罗里达劳德代尔堡市的St. Regis瑞吉酒店。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,羽声酒店的主要负责人Raul Estrideant先生信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为24个月,开业时间预计在2019年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司LWHA咨询有限公司提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到2,400万美元,稳定经营后的估值将达到2,600万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况,项目开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越,临近沙滩,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 清水市环境优美,气候温和,是著名的旅游城市,每年吸引着成千上万的游客前往度假
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 精品酒店设计融入当地特色,风格独一无二

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,羽声酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


【ALC新年新项目发布】No.59 佛罗里达万豪费尔菲德酒店

佛罗里达万豪费尔菲德酒店(Fairfield Inn & Suites Wesley Chapel) ALC美国借贷中心SBA商业不动产按揭抵押贷款第59号项目发布

2650 Lajuana Boulevard, Wesley Chapel, Florida 33543

项目概述
费尔菲德(Fairfield)是由万豪国际集团(MarriottInternational, Inc.)1987年创立的经济型住宿酒店品牌,其初衷是与其它包括温德姆戴斯酒店(Days Inn),希尔顿欢朋酒店(Hampton Inn)和红屋顶酒店(Red Roof Inn)在内的经济型酒店竞争。为了在同类别竞争对手中脱颖而出,费尔菲德酒店推行“评分制”策略,让住宿的客人对酒店服务进行“优秀”、“一般”、“差”的评分,通过此举获知酒店在运营管理和客服质量上存在哪些问题并相应做出改善。费尔菲德深知优秀的酒店服务离不开优秀的员工,因此十分注重对员工的选拔和雇用,其提供的薪资待遇高于同行业竞争者,这在激励员工的同时也提升了人才保留率。

万豪费尔菲德酒店坐落于佛罗里达州的韦斯利查普市(Wesley Chapel),详细地址:2650 Lajuana Boulevard, Wesley Chapel, Florida 33543。坦帕(Tampa)是美国佛罗里达半岛西岸海港城市群,位临坦帕湾,外连墨西哥湾,是美国重要的旅游城市之一。城市群包括圣彼得堡和清水海滩,坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群。 酒店所在位置交通非常便利,位于75号高速公路和56号洲际公路旁,离坦帕国际机场仅15分钟车程,离2016年新开的Tampa Premium Outlet坦帕奥特莱斯仅5分钟车程。酒店占地3.09英亩,共4层,92个房间,建筑面积51, 071平方英尺,100个停车位。酒店每个房间里都配备液晶电视,微波炉,冰箱,咖啡机等。此外,酒店还配备早餐厅,健身房,商务中心,700平方英尺的会议中心,以及提供免费无线网络和自助洗衣机。无论是休息、工作或享乐,万豪费尔菲德酒店都能让旅客在感受其现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,万豪费尔菲德酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2018年。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。佛罗里达万豪费尔菲德酒店(Fairfield Inn & Suites Wesley Chapel) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为1246万美元,其中300万美元将来自6名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到1370万美元,稳定经营后的估值将达到1490万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA 504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

• 项目选址优势明显。酒店位于佛罗里达州坦帕区的韦斯利查普市,坦帕区的旅游业发达,有着全美最出名的盐白沙滩清水海滩,酒店周边交通便利,紧临高速,离新开业的坦帕奥特莱斯仅5分钟车程。坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。酒店建成后入住率无忧,保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到108.38人,完全能满足6个投资人所需要的60个就业。并且,由于所需的60个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商MDC 5酒店开发有限公司(MDC 5, LLC)将目光锁定在佛罗里达的韦斯利查普市,并计划在此兴建万豪费尔菲德酒店。项目资金总需求量约为$1,246万美元,美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款300万美元(占总资金来源24%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款324万美元(26%),SBA 中小企业局的第二贷款437万美元(35%),以及借贷企业本身提供的现金投入185万美元(15%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款300万美元,系来自6 个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。



创造就业分析
万豪费尔菲德酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$913万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在72.03人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增20个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少16.35个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少36.35个。

因此,本项目的总就业数将会达到108.38人,能满足10位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集6位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的60个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。

签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
万豪费尔菲德酒店选址于佛罗里达州坦帕区(Tampa)的韦斯利查普市(Wesley Chapel)。坦帕(Tampa)是美国佛罗里达半岛西岸海港城市群,位临坦帕湾,外连墨西哥湾。城市群包括圣彼得堡和清水海滩,坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20 年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。坦帕是美国重要的旅游城市之一,市区以西有名扬全美的清水海滩(Clearwater Beach),在市区中,有迪斯尼式的游乐场布斯克花园,是游览者梦寐以求的游玩场所。此外,坦帕所产优质哈瓦那雪茄烟名闻全国。
Tampa坦帕

坦帕湾位于墨西哥湾内,佛罗里达州西部,有着全美最美丽的盐白沙滩、全美第一的阳光以及艺术之城圣彼德斯堡。在美国一些旅游网站每年例行的十大海滩的评选中,这里的盐白沙滩常年占据两个以上的席位,最为著名的则为清水海滩。
清水海滩(Clearwater Beach)

坦帕的战略地位极其重要,距离加勒比海地区、南美洲、非洲和南欧地区都很近,著名的美国麦克戴尔空军基地就常驻与此。市中心有坦帕大学(University of Tampa)及位于圣彼得堡的南佛罗里达大学(University of South Florida)。
南佛罗里达大学(University of South Florida)

佛罗里达万豪费尔菲德酒店的具体地址是2650 Lajuana Boulevard, Wesley Chapel, Florida 33543。酒店所在位置交通非常便利,位于75号高速公路和56号洲际公路旁,离坦帕国际机场仅15分钟车程,离2016年新开的Tampa Premium Outlet坦帕奥特莱斯仅5分钟车程。

详细地址:2650 Lajuana Boulevard, Wesley Chapel, Florida 33543

万豪费尔菲德酒店选址卫星图

管理团队
项目的开发管理工作将由MDC 5酒店开发有限责任公司(MDC 5, LLC)承担。公司在业界有非常高的声誉,全球有超过1000个员工,该公司的负责人Haroon Khawaja有着30多年的商业酒店开发经验,参与开发的项目包括佛罗里达Crystal River水晶河市的希尔顿欢朋酒店和假日酒店,佛罗里达奥兰多海洋世界旁的Staybridge Suites酒店等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,佛罗里达万豪费尔菲德酒店的主要负责人Haroon Khawaja先生信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2018年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司HVS咨询有限公司提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到1,370万美元,稳定经营后的估值将达到1,490万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况,项目开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 佛罗里达韦斯利查普市环境优美,气候温和,紧临新开业的坦帕奥特莱斯,人流量大
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁酒店带来品牌效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来四年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,佛罗里达万豪费尔菲德酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


【ALC新年新项目发布】No.57 亚利桑那州帕克兰老年公寓活动中心

亚利桑那州帕克兰老年公寓活动中心(Parkland Memory Care) ALC美国借贷中心SBA商业不动产按揭抵押贷款第57号项目发布

3500 South Arizona AveChandler, AZ 85248

项目概述
亚利桑那州派克兰老年公寓活动中心(Parkland Memory Care Facility)是地处亚利桑那州钱德勒市的一家大型老年公寓和活动中心,详细地址:3500 South Arizona Avenue, Chandler, Arizona 85248。钱德勒市属于凤凰城大都市区,为亚利桑那州发展最迅速的城市之一。同时为美国知名的度假胜地,每年约有330多天阳光明媚,使其成为度假、旅游胜地,尤其以一年一度的鸵鸟节而闻名。除此之外,钱德勒还是大型高科技公司的卫星基地,包括英特尔(Intel)等。 项目占地4.51英亩,内有56间装备齐全住宿单位,含单间宿舍和两室公寓,总共72个床位。公用设施包括餐厅,图书馆,网吧,美容院,杂货店,有氧健身房,康复理疗区,洗衣店,棋牌室,娱乐中心,还有户外活动区,球场,烧烤和园艺等不同区域,是一家具现代装修和设施的涵盖居住、商业零售、办公区、医疗服务、多功能娱乐休闲厅为一体的老年活动中心。 派克兰老年公寓活动中心的建成将大大便利临近城市的老年退休人员,解决成年子女家庭的后顾之忧,并同时解决大批就业名额,而带动地方经济的发展。项目建筑施工期为15个月,开业时间预计在2018年。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。亚利桑那州派克兰老年公寓活动中心 (Parkland Memory Care) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 项目未来现金流有保障。项目建设的资金需求为1080万美元,其中250万美元将来自5名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及 项目客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。项目建成后的估值将达到1985万美元,稳定经营后的估值将达到2528万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA 504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

• 项目选址优势明显。亚利桑那州派克兰老年公寓活动中心位于亚利桑那州马里科帕县的钱德勒市,属于凤凰城大都市区,为亚利桑那州发展最迅速的城市之一。据2015年人口统计,该城市有约25万人口,近几年老年人口数量持续增加中,对老年中心服务的需求增大。该市商业发展潜力浓厚,经济增长势头乐观。项目地理优势明显,交通便利。 项目条件优越,保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到122.51人,完全能满足5个投资人所需要的50个就业。并且,由于所需的50个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
项目开发商Medical Development Partners, LLC将目光锁定在亚利桑那州的钱德勒市,并计划在此修建帕克兰老年公寓活动中心。项目资金总需求量约为$1080万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款250万美元(占总资金来源23%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款290万美元(27%),SBA中小企业局的第二贷款324万美元(30%),以及借贷企业本身提供的现金投入216万美元(20%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款250 万美元,系来自5个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。



创造就业分析
亚利桑那州帕克兰老人公寓活动中心的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个老年中心项目的成功经验,从项目所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$700万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在57.35人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增40个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少25.16个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少65.16个。

因此,本项目的总就业数将会达到122.51人,能满足12位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集5位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的50个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。

签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
亚利桑那州帕克兰老年公寓活动中心位于亚利桑那州马里科帕县的钱德勒市,属于凤凰城大都市区,为亚利桑那州发展最迅速的城市之一。据2015年人口统计,该城市有约25万人口,预计在2016年将超过26万人口。
钱德勒市中心

钱德勒为美国知名的度假胜地,每年约有330多天阳光明媚,使其成为度假、旅游胜地,尤其以一年一度的鸵鸟节而闻名。每到鸵鸟节,整个城市就处处充满了欢乐的气氛,游客们一边吃着鸵鸟肉汉堡,一边观看激烈的骑鸵鸟赛跑、鸵鸟拉车赛跑等趣闻鸵鸟比赛。
钱德勒鸵鸟节

除此之外,钱德勒还是大型高科技公司的卫星基地,包括英特尔(Intel)等。英特尔第一个”可持续环保“工厂就建在钱德勒市。这些高科技公司的设立极大的刺激了当地的经济发展。
位于钱德勒市英特尔公司

亚利桑那州帕克兰老年公寓活动中心的具体地址是 3500 South Arizona Avenue, Chandler, Arizona 85248。

详细地址:3500 South Arizona Avenue, Chandler, Arizona 85248

亚利桑那州帕克兰老年公寓活动中心选址卫星图

管理团队
项目的开发工作将由Medical Development Partners开发有限公司(Medical Development Partners, LLC)承担,该公司的总裁Neal Salmen先生从事房地产开发超过20年,由其完成开发的项目遍布全美,包括大型商业广场,公寓住宅等。合作的建筑开发公司JF Construction有着丰富的老年公寓活动中心的开发经验,由其完成开发的老人公寓中心在全美已超过500个单元。该项目的建筑设计公司Lenity Architecture在全美31个州参与设计了各大老人公寓活动中心项目。中心建成之后将由Seasons Management公司来管理,该公司专门为美国大型老年中心提供管理和咨询服务,由他们全面管理的中心已经超过20所,其主要负责人Eric Jacobsen和Marlon Fenton有超过30年老人公寓活动中心的开发管理经验。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,亚利桑那州派克兰老年公寓活动中心的主要负责人Neal Salmen先生信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
该老年公寓活动中心优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务在当地有绝对的吸引力和竞争优势,商业前景乐观。项目建筑施工期为15个月,开业时间预计在2018年。根据世界领先的地产估值及咨询公司IRR提供的估值报告,项目开业经营后估值将达到1985万美元,稳定经营后的估值将达到2528万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况,项目开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 项目所在位置地理位置优越,交通便利,靠近医疗设施和休闲娱乐的区域
• 该地区的老年人数在增加中,对老年中心服务的需求会继续提高
• 钱德勒市环境优美,气候温和,适宜养老
• 老年公寓活动中心建成后状况最优,较其他中心具有竞争优势
• 此项目的开发商和管理层有很丰富的行业经验

在前述宏观市场分析的基础上,综合项目周边商业及竞争者的经营资料,项目开发商对建设完工后的未来三年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,亚利桑那州帕克兰老年公寓活动中心SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。
来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


【ALC新年新项目发布】No.56 佛罗里达州英迪格酒店


佛罗里达州英迪格酒店(Hotel Indigo Florida) ALC美国借贷中心SBA商业不动产按揭抵押贷款第56号项目发布

100 West Bay Street,Jacksonville, FL 32202

项目概述
洲际酒店集团InterContinental Hotels Group PLC (IHG)成立于1777年,是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团,拥有洲际、皇冠假日、假日酒店等多个国际知名酒店品牌和超过60年国际酒店管理经验。洲际酒店集团在全球100多个国家和地区经营和特许经营着超过4400家酒店,超过66万间客房,分布将近100个国家。洲际酒店集团是在中国接管酒店最多的超级酒店集团,包括中国大陆25个省、区、市。

“洲际”旗下的酒店品牌有洲际酒店及度假村(InterContinental Hotels &Resorts),假日酒店及假日度假酒店(Holiday Inn),皇冠假日酒店(CrownePlaza Hotels),智选假日酒店(Holiday Inn Express),英迪格酒店 (Indigo) 。

IHG旗下酒店品牌

英迪格酒店是为以本土特色为理念设计的精品酒店,将酒店设计和服务完全融入当地周边的环境和氛围,使客人产生与当地小区紧密相连的亲切感。在品牌理念上,英迪格品牌始终致力于满足更钟情旅行和体验、最新时尚与艺术、更希望在旅途中快速融入本地生活和文化的客人需求,为他们提供卓尔不凡的酒店服务和原汁原味的本土文化体验。

佛罗里达英迪格酒店位于佛罗里达州杰克逊维尔市(Jacksonville),详细地址:100 W Bay St, Jacksonville, FL 32202。杰克逊维尔是佛罗里达州最大城市,也是美国东南沿海主要海港和工商业中心。这里经济发达,人口众多,劳力充足,同时文化生活十分活跃,气候十分宜人,非常适合居住、旅游和度假。酒店位于杰克逊维尔市中心,周边交通四通八达,连通诸多城乡道路及主要州际高速公路,距离杰克逊维尔国际机场(Jacksonville International Airport)仅17分钟车程。酒店占地98,010平方英尺,共七层,拥有客房89间,酒店设施完备,有餐厅,健身房,会议室,多媒体室,大厅工作区,洗衣房,室外天台和室外泳池等。酒店地理位置非常方便,酒店房间空间宽敞,让旅客感受现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,还能享受到怡然自得的舒适住宿环境,是商务出差人士和休闲旅游度假的最佳选择。酒店建筑施工期为15个月,开业时间预计在2018年。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。佛罗里达州英迪格酒店(Hotel Indigo) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为1504美元,其中250万美元将来自5名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到1780万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA 504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

• 项目选址优势明显。佛罗里达州英迪格酒店位于佛罗里达州杰克逊维尔市(Jacksonville)。杰克逊维尔是佛罗里达州最大城市,也是美国东南沿海主要海港和工商业中心。杰克逊维尔的气候十分宜人,拥有80多公里的沙滩,设施优良,高尔夫球场超过50多个,购物中心、会议场所等充足,非常适合居住、旅游和度假。该市商业发展潜力浓厚,经济增长势头乐观。酒店地理优势明显,交通便利。酒店条件优越,建成后入住率无忧,保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到76.55人,完全能满足5个投资人所需要的50个就业。并且,由于所需的50个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目00%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商100 West Bay Street I, LLC将目光锁定在佛罗里达州的杰克逊维尔市,并计划在此修建英迪格酒店。项目资金总需求量约为$1504万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款250万美元(占总资金来源17%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款500万美元(33%),SBA中小企业局的第二贷款450万美元(30%),以及借贷企业本身提供的现金投入304万美元(20%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款250万美元,系来自5个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。

创造就业分析
佛罗里达州英迪格酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$764 万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在57.69人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增11个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少7.86个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少18.86个。

因此,本项目的总就业数将会达到76.55人,能满足7位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集5位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的50个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常渠道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协议。

签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
佛罗里达州英迪格酒店位于佛罗里达州杰克逊维尔市(Jacksonville),项目占地98,010平方英尺。杰克逊维尔是佛罗里达州最大城市,也是美国东南沿海主要海港和工商业中心。
杰克逊维尔夜景(正街大桥)

这里经济发达,人口众多,劳力充足,主要产业有金融、批发和零售业,尤以多保险公司著称。此外,该市还有非常重要的国际港口。这里的深水港每天都要吞吐来自世界各地的各式各样的货物,流量非常大,是佛罗里达州主要的散货装集中心。该港口具有优越的地理位置,是美国重要的铁路枢纽,大陆桥的桥头堡之一。
杰克逊维尔港口鸟瞰图

杰克逊维尔的文化生活十分活跃,除了拥有北佛罗里达大学(University ofNorth Florida)、杰克逊维尔大学(Jacksonville University)等5所高等学府外,还有杰克逊维尔儿童博物馆、艺术博物馆、卡默美术馆和海洋科学中心等文化设施,每年还会有杰克威尔爵士乐音乐节、国际海上大奖赛和美式橄榄球、高尔夫球、网球等文化节及比赛。

同时,杰克逊维尔的气候十分宜人,拥有80多公里的沙滩,设施优良,高尔夫球场超过50多个,购物中心、会议场所等充足,非常适合居住、旅游和度假。

此外,1967年以来,杰市积极发展国际姐妹城市,已与中国、阿根廷、法国、韩国、俄罗斯等诸多城市结好并积极开展文化、教育和人员交流。

佛罗里达英迪格酒店的具体地址是100 W Bay St, Jacksonville, FL 32202。酒店位于杰克逊维尔市中心,周边交通四通八达,连通诸多城乡道路及主要州际高速公路。作为美国州际公路系统的重要组成之一的10号州际公路(Interstate 10)西起加利福尼亚圣塔莫妮卡太平洋岸,东在佛罗里达州杰克逊维尔与95号州际公路交汇,高速干线南北95号州际公路(South/North Interstate 95)向北通往佐治亚州的萨瓦纳(Savannah),向南通往迈阿密(Miami)。酒店距离杰克逊维尔国际机场(Jacksonville International Airport)仅17分钟车程。

详细地址:100 W Bay St, Jacksonville, FL 32202

佛罗里达州英迪格酒店选址卫星图

管理团队
项目的开发管理工作将由100 West Bay Street I 酒店开发有限公司(100West Bay Street I, LLC)承担。100 West Bay Street I 酒店开发有限公司的总裁Eugene A. Profit先生毕业于耶鲁大学,获得经济学学士学位,曾经在国家橄榄球联盟的新英格兰爱国者和华盛顿红人队打过侧位。1996年他成立了自己的投资管理公司,主要投资金融方向的媒体,其中包括Business Week,Smart Money,Black Enterprise,Pension & Investments,and Investor’s Business Daily。与此同时,他还投资各类商业地产,在商业酒店的开发和管理上有着丰富的经验,并且有自己独特的开发经营理念。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,佛罗里达州英迪格酒店的主要负责人Eugene A. Profit先生信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值

酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为15个月,开业时间预计在2018年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司The Sage Group 提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到1780万美元,是 EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头,市场需求强劲
• 杰克逊维尔市环境优美,气候温和,游客量大乐观
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,佛罗里达州英迪格酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


【ALC新项目火热继续】No.55 新泽西州希尔顿惠廷套房酒店(SBA批准在即)


新泽西州希尔顿惠廷套房酒店(Homewood Suites by Hilton New Jersey) ALC美国借贷中心SBA商业不动产按揭抵押贷款第55号项目发布

Corner of Interchange Plaza and Abeel Road,Monroe Township, NJ 08831
项目概述
希尔顿全球控股集团(Hilton Worldwide, Inc.)是全球首屈一指的国际酒店管理公司,拥有遍布全球84个国家和地区的超过4080家酒店,包括超过672,000间客房。希尔顿集团创立于1919年,在不到90年的时间里,从一家酒店扩展到遍布世界五大洲的各大城市,成为全球最大规模的酒店之一。希尔顿惠廷套房酒店(Homewood Suites)是希尔顿旗下屡获殊荣的长住型酒店品牌,凭借遍布全球的350个分店、极富吸引力的社交空间以及高端设施,确保让入住客户获得绝对超值的住宿体验。

新泽西州希尔顿惠廷套房酒店位于新泽西州米德尔塞克斯县(Middlesex County)的门罗市(Monroe Township)详细地址:Corner of Interchange Plaza and Abeel Road,Monroe Township, NJ 08831。新泽西州是美国第四小以及人口密度最高的州,州昵称为“花园州”,美东华人亦称之为新州。米德尔塞克斯县(Middlesex County)是新泽西州中部的一个县,为纽约都会区的一部分,著名的常春藤盟校之一的普林斯顿大学的法瑞斯特校区(James Forrestal Campus)位于该县。门罗市位于米德尔塞克斯县的南边,于1838年建市,占地42.232平方英里,城市环境优美,适宜居住,在2010年到2014年之间是全美人口增长第三快的城市。酒店所在位置交通非常便利,位于95号高速公路旁,人流量大。新酒店占地2.87英亩,共四层,107个客房。其他设施还包括早餐室,室内游泳池,健身房,会议室,自动贩卖机,洗衣房等。酒店建筑施工期为15个月,开业时间预计在2018年。
项目优势
• 政府多重金融风控审批。新泽西州希尔顿惠廷套房酒店(Homewood Suites by Hilton New Jersey) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为1204美元,其中250万美元将来自5名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到1900万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA 504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

• 项目选址优势明显。新泽西州希尔顿惠廷套房酒店位于新泽西州米德尔塞克斯县(Middlesex County)的门罗市(Monroe Township)。新泽西州是美国第四小以及人口密度最高的州,州昵称为“花园州”。门罗市是全美人口增长第三快的城市,该市商业发展潜力浓厚,经济增长势头乐观。酒店地理优势明显,交通便利。酒店条件优越,建成后入住率无忧,保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到71.88人,完全能满足5个投资人所需要的50个就业。并且,由于所需的50个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商Hotel Investors, LLC 将目光锁定在新泽西州的米德尔塞克斯县的门罗市,并计划在此修建希尔顿惠廷套房酒店。项目资金总需求量约为$1204万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款250万美元(占总资金来源21%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款352万美元(29%),SBA中小企业局的第二贷款361万美元(30%),以及借贷企业本身提供的现金投入241万美元(20%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款250万美元,系来自5个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。



创造就业分析
新泽西州希尔顿惠廷套房酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$880万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在55.10人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增10个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少6.78个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少16.78个。

因此,本项目的总就业数将会达到71.88人,能满足7位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集5位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的50个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。

签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
新泽西州希尔顿惠廷套房酒店位于新泽西州米德尔塞克斯县(Middlesex County)的门罗市(Monroe Township)。新泽西州是美国第四小以及人口密度最高的州,州昵称为“花园州”,美东华人亦称之为新州。新泽西通常被划分在美国的中大西洋区域,亦为东部的一个州,也可以划分为东北地区。

新泽西州北接纽约州,东面大西洋,南向特拉华州,西临宾夕法尼亚州。新泽西部分地区是被划分在几个主要都会区,其中属纽约都会区的面积最大,其他还有费城以及特拉华峡谷地区。著名的大西洋城位于新泽西州

新泽西州的经济发达,拥有1300多家外资企业,300多家外国生产工厂,2011年GDP为4869亿美元,居全美各州第7位,占全美GDP比重3.25%。人均GDP55,207美元。
大西洋城

米德尔塞克斯县(Middlesex County)是美国新泽西州中部的一个县,为纽约都会区的一部分,其县政府位于新布朗斯维克。根据美国2015年人口普查,其总人口为840,900人。著名的常春藤盟校之一的普林斯顿大学的法瑞斯特校区(James Forrestal Campus)位于该县。
普林斯顿大学校园

门罗市位于米德尔塞克斯县的南边,于1838年建市,占地42.232平方英里,城市环境优美,适宜居住,在2010年到2014年之间是全美人口增长第三快的城市。
门罗市

新泽西希尔顿惠廷套房酒店的具体地址是Corner of Interchange Plaza and Abeel Road,Monroe Township, NJ 08831。酒店所在位置交通非常便利,位于95号高速公路旁,人流量大。
新泽西希尔顿惠廷套房酒店选址卫星图

详细地址:Corner of Interchange Plaza and Abeel Road,Monroe Township, NJ 08831

管理团队
项目的开发管理工作将由Hotel Investors酒店开发有限公司(Hotel Investors, LLC)承担。Hotel Investors酒店开发有限公司的总裁Vivek Metha先生有着非常丰富的商业酒店开发经验,由他开发成功的酒店覆盖全美,酒店品牌包括Days Inn等。该项目的建筑商Cornerstone建筑开发公司是全美最大的建筑公司之一,参与建设的项目遍布全美,在行业内有着非常高的评价。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,新泽西州希尔顿惠廷套房酒店的主要负责人Vivek Metha先生信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为15个月,开业时间预计在2018年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司Originators Group提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到1950万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 门罗市环境优美,气候温和,适宜居住
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,新泽西希尔顿惠廷套房酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

 


【ALC新项目火热继续】No.54 佛罗里达清水海滩万豪万怡酒店(SBA已批准)

佛罗里达清水海滩万豪万怡酒店(Courtyard by Marriott Clearwater Beach) ALC美国借贷中心SBA商业不动产按揭抵押贷款第54号项目发布

462 East Shore Drive Clearwater, Pinellas County, FL 33767

项目概述
万豪国际集团(Marriott International, Inc.)是全球首屈一指的国际酒店管理公司,拥有遍布全球74个国家和地区的超过4000家酒店和21个品牌。万豪国际集团的总部位于美国马里兰州贝赛斯达。万豪酒店及万豪度假酒店乃享誉全球的万豪国际旗下之旗舰品牌,拥有逾70年历史,酒店遍布全球多个旅游热点,为各地旅客带来极尽难忘的住宿体验。殷勤亲切的服务和完备周全的设施,赢得每位住宿客人由衷的好评。首家万豪酒店于1957年在美国华盛顿开业,到1981年,万豪酒店的数量已超过100家,并拥有40000多间高标准的客房,创下了当年高达20亿美元的年销售额。新加盟的酒店从一开始就能以其设施豪华而闻名,并以其稳定的产品质量和出色的服务在酒店业享有盛誉。

万豪万怡酒店位于佛罗里达州坦帕区( Tampa ) 的清水海滩(Clearwater),详细地址:462 East Shore Drive Clearwater, Pinellas County, FL 33767。坦帕(Tampa)是美国佛罗里达半岛西岸海港城市,位临坦帕湾,外连墨西哥湾,是美国重要的旅游城市之一。城市群包括圣彼得堡和清水海滩,坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。酒店所在位置交通非常便利,位于60号高速公路旁并且临近海边,美丽的清水海滩尽收眼底。酒店一共有7层,占地1.26英亩,紧邻沙滩,有客房139间,176个停车位,50个船泊位,酒店设施完备,有健身房,室外泳池,商业中心,洗衣房,餐厅等。无论是休息、工作或享乐,万豪万怡酒店都能让旅客在感受其现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,万豪万怡酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2018年。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。佛罗里达清水海滩万豪万怡酒店(Courtyard by Marriott Clearwater Beach) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为3860万美元,其中850万美元将来自17名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到3400万美元,稳定经营后的估值将达到3800万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA 504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

• 项目选址优势明显。酒店位于佛罗里达州坦帕区的清水海滩,酒店所在城市旅游业发达,有着全美最出名的盐白沙滩,酒店周边交通便利,商业发达。坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。酒店建成后入住率无忧,保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到220.08人,完全能满足17个投资人所需要的170个就业。并且,由于所需的170个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商Shaner酒店开发有限公司(Shaner Hotels)将目光锁定在佛罗里达的清水海滩,并计划在此兴建万豪万怡酒店。项目资金总需求量约为$3,860万美元,:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款850万美元(占总资金来源22%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款1,300万美元(34%),SBA 中小企业局的第二贷款535万美元(14%),以及借贷企业本身提供的现金投入1,175万美元(30%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款850万美元,系来自17个EB-5 投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。



创造就业分析
佛罗里达清水海滩万豪万怡酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$2399万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在182.06人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增21个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少17.02个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少38.02个。

因此,本项目的总就业数将会达到220.08人,能满足22位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集17位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的170个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。

签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
万豪万怡酒店选址于佛罗里达州坦帕区( Tampa )的清水海滩(Clearwater)。坦帕(Tampa)是美国佛罗里达半岛西岸海港城市,位临坦帕湾,外连墨西哥湾。城市群包括圣彼得堡和清水海滩,坦帕城市群是仅次于迈阿密的佛罗里达第二大城市群,由于良好的气候和较低的物价,坦帕湾在过去的20年中是全美和外国移民的首选目的地以及全美首选的度假、退休疗养胜地。坦帕是美国重要的旅游城市之一,市区以西有名扬全美的清水海滩(Clearwater),在市区中,有迪斯尼式的游乐场布斯克花园,是游览者梦寐以求的游玩场所。此外,坦帕所产优质哈瓦那雪茄烟名闻全国。
Tampa 坦帕

坦帕湾位于墨西哥湾内,佛罗里达州西部,有着全美最美丽的盐白沙滩、全美第一的阳光以及艺术之城圣彼德斯堡。在美国一些旅游网站每年例行的十大海滩的评选中,这里的盐白沙滩常年占据两个以上的席位,最为著名的则为清水海滩。
清水海滩(Clearwater Beach)

坦帕的战略地位极其重要,距离加勒比海地区、南美洲、非洲和南欧地区都很近,著名的美国麦克戴尔空军基地就常驻与此。市中心有坦帕大学(University of Tampa)及位于圣彼得堡的南佛罗里达大学(University of South Florida)。
南佛罗里达大学(University of South Florida)

佛罗里达清水海滩万豪万怡酒店的具体地址是462 East Shore Drive Clearwater, Pinellas County, FL 33767。酒店所在位置交通非常便利,位于60 号高速公路旁并且临近海边,美丽的清水海滩尽收眼底。
万豪万怡酒店选址卫星图

详细地址:462 East Shore Drive Clearwater, Pinellas County, FL 33767

管理团队
项目的开发管理工作将由Shaner酒店开发有限责任公司(Shaner Hotels)承担。公司在业界有非常高的声誉,该公司的负责人Lance Shaner从1970年就开始投资房地产业,在2个国家17个州完成超过40个酒店开发项目,酒店房间总数超过5,000间。开发完成的酒店包括佛罗里达Madeira海滩的Courtyard万怡酒店和佛罗里达Jacksonville海滩的Courtyard万怡酒店等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,万豪万怡酒店的主要负责人Lance Shaner先生信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2018年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司HVS提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到4550万美元,稳定经营后的估值将达到5250万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 清水海滩环境优美,气候温和,是著名的旅游城市,每年吸引着成千上万的游客前往度假
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,佛罗里达清水海滩万豪万怡酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。


【ALC新项目火热继续】No.53 华盛顿州希尔顿花园酒店(SBA已批准)

华盛顿州希尔顿花园酒店(Hilton Garden Inn Lynnwood) ALC美国借贷中心SBA商业不动产按揭抵押贷款第53号项目发布

3801 Alderwood Mall Boulevard, Lynnwood, Washington 98036
项目概述
希尔顿全球控股集团(HiltonWorldwide, Inc.)是全球首屈一指的国际酒店管理公司,拥有遍布全球84个国家和地区的超过4080家酒店,包括超过672,000间客房。希尔顿集团创立于1919年,在不到90年的时间里,从一家酒店扩展到遍布世界五大洲的各大城市,成为全球最大规模的酒店之一。希尔顿花园酒店(Hilton Garden Inn) 是希尔顿旗下屡获殊荣的高档经济型酒店品牌,凭借遍布全球的686个分点、极富吸引力的社交空间以及高端设施,确保让入住客户获得绝对超值的住宿体验。

华盛顿州希尔顿花园酒店位于华盛顿州林伍德市(Lynnwood),详细地址:3801 Alderwood Mall Boulevard, Lynnwood, Washington 98036。林伍德(Lynnwood)位于美国华盛顿州斯诺霍米什县,属于大西雅图区(”Greater Seattle”),离著名的城市西雅图(Seattle)仅十五分钟车程。酒店占地2.15英亩(93,654平方英尺),共六层,155个客房。其他设施还包括室外游泳池,健身房,商务中心,自动贩卖机,洗衣房等。酒店所在位置交通非常便利,位于5号高速公路旁,临近Alderwood Mall,人流量大。酒店建筑施工期为15个月,开业时间预计在2018年。
项目优势
• 政府多重金融风控审批。华盛顿州希尔顿花园酒店(Hilton Garden Inn Lynnwood) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为2437万美元,其中450万美元将来自9名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到3400万美元,稳定经营后的估值将达到3800万美元,是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA 504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

• 项目选址优势明显。酒店位于华盛顿州大西雅图区的林伍德市(Lynnwood)。林伍德以发达的零售业作为南斯诺霍米什县的「枢纽都市」。坐落于5号州际公路和405号州际公路北端的交叉处,此地是「大西雅图」最北端的人口聚集处。该市商业发展潜力浓厚,经济增长势头乐观。酒店地理优势明显,交通便利。酒店条件优越,建成后入住率无忧,保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到129.60人,完全能满足9个投资人所需要的90个就业。并且,由于所需的90个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商Kalyan Hospitality, LLC将目光锁定在华盛顿州林伍德市,并计划在此修建希尔顿花园酒店。项目资金总需求量约为$2437万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款450万美元(占总资金来源18%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款890万美元(37%),SBA中小企业局的第二贷款487万美元(20%),以及借贷企业本身提供的现金投入610万美元(25%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款450万美元,系来自9个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。


创造就业分析
华盛顿州希尔顿花园酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$1552万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在101.33人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增18个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少10.26个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少28.26个。

因此,本项目的总就业数将会达到129.60人,能满足12位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集9位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的90个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协定。
签署以上协定的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
华盛顿州希尔顿花园酒店位于华盛顿州林伍德市(Lynnwood),林伍德(Lynnwood)位于美国华盛顿州斯诺霍米什县,属于大西雅图区(”Greater Seattle”),离著名的城市西雅图(Seattle)仅十五分钟车程。林伍德的气候湿凉,比西雅图还要潮湿许多。美国2010年人口普查时人口为35,836人,为斯诺霍米什县第四大及华盛顿州第29大城。本市为都市、郊区、小城市、交叉路与卧城(“通勤者居住的城镇”)的混合体,为在西雅图的工作者提供住处。
西雅图

林伍德以发达的零售业作为南斯诺霍米什县的「枢纽都市」。坐落于5号州际公路和405号州际公路北端的交叉处,此地是「大西雅图」最北端的人口聚集处。
林伍德城市美景

在44号大道和西南196号大道旁的林伍德市中心,排列着许多小型企业、商场和零售店。在中心商业区外的东方与北方,座落着Alderwood购物中心,是当地居民周末休闲的好去处。
Alderwood购物中心

华盛顿州希尔顿花园酒店的具体地址是3801 Alderwood Mall Boulevard, Lynnwood, Washington 98036。酒店所在位置交通非常便利,位于5号高速公路旁,临近Alderwood Mall,人流量大。
华盛顿州希尔顿花园酒店选址卫星图

详细地址:3801 Alderwood Mall Boulevard, Lynnwood, Washington 98036

管理团队
项目的开发管理工作将由Kalyan酒店开发有限公司(Kalyan Hospitality, LLC)承担。Kalyan酒店开发有限公司的总裁Nitin Patel先生有超过20年的商业酒店开发经验,由他开发成功的酒店覆盖全美,酒店品牌包括Days Inn, Holiday Inn, Quality Inn, Hampton Inn, Comfort Suites, Candlewood, Staybridge Suites, Sleep Inn 等。该项目的建筑商Thomas建筑开发公司是全美最大的建筑公司之一,成立于1983年,参与建设的酒店遍布全美,总数已超过110家。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,华盛顿州希尔顿花园酒店的主要负责人Nitin Patel信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为15个月,开业时间预计在2018年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司HVS提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到3400万美元,稳定经营后的估值将达到3800万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 林伍德市环境优美,气候温和,是西雅图上班人士的后花园
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:
综上所述,华盛顿州希尔顿花园酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源:RCH走进美国

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。

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